Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Покупка квартиры с отсрочкой перехода права собственности

Покупка квартиры с отсрочкой перехода права собственности

Покупка квартиры с отсрочкой перехода права собственности

Возможна ли купля-продажа недвижимости, с отсрочкой вступления во владение до смерти продавца? С ув., Аслан Хаппалаев.

Не пропустите самое важное, что происходит в ИнтернетеПодписатьсяНе сейчас

  1. Вопрос №12258503

г. Махачкала • Вопросов: 409.03.2017, 11:40вопрос №12258503 прочитан 49 раз Юрист отзывов: 7 505•ответов: 48 513•г. Чита 09.03.2017, 11:43 Да, такое возможно.Ст, 457 ГК РФ позволяет.Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.Только нужно указать в договоре срок.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 8 414•ответов: 18 990•г.

Владивосток 09.03.2017, 11:43 нет, такая ссылка в договоре невозможна. Только если договор ренты.ГК РФ Статья 583.

Договор ренты1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.Вам помог ответ: ДаНет

Адвокат отзывов: 23 675•ответов: 72 515•г.

Москва 09.03.2017, 11:43 Это возможно, но оформлять необходимо не через куплю-продажу.Озвученная вами сделка называется рента с пожизненным иждивением (ст.

601 ГК РФ). Тогда недвижимость перейдет в собственность плательщика ренты после смерти рентополучателяЦитата:1.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).Вам помог ответ: ДаНет

Юрист Левичев Д.А. отзывов: 9 496•ответов: 36 625•г.

Ростов-на-Дону 09.03.2017, 11:45 Можете в замен договор пожизненной ренты оформить.И указать все необходимые ля вас условия.Цитата:ГК РФ Статья 596. Получатель пожизненной ренты1.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.2.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.Вам помог ответ: ДаНет

Юрист отзывов: 66 972•ответов: 200 885•г.

Пермь 09.03.2017, 11:52 Нет, это невозможно.

По сути — в случае со смертью речь идет о завещании, т.е. оно и должно быть составлено на этот случай. Либо заключать нужно договор ренты.ГК РФ Статья 583.

Договор рентыЦитата:1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.Вам помог ответ: ДаНет

Адвокат отзывов: 78 043•ответов: 201 276•г.

Ростов-на-Дону 09.03.2017, 11:56 Это лучший ответ Нет, такая сделка невозможна и это никакая не рента, предусмотренная ст.601 ГК РФ.

Под владением следует понимать фактическое обладание вещью и данное право есть у собственника в силу ст.209 ГК РФ. Поэтому в случае, если договор купли-продажи будет заключен и право собственности покупателя будет зарегистрировано, то он как собственник имеет право ВЛАДЕТЬ, ПОЛЬЗОВАТЬСЯ И РАСПОРЯЖАТЬСЯ данным имуществом. Поэтому условие об отсрочке вступления во владение будет незаконным и в данной части договор не будет действовать в силу того, что данное условие не соответствует требованиям закона, а в целом такая сделка является ничтожной в силу ст.168 ГК РФ, поскольку она ограничивает права собственника.

Гораздо проще не мудрить и составить завещание.

(текст отредактирован 09.03.2017, 11:58) Вам помог ответ: ДаНет

Юрист на сайтеотзывов: 49 912•ответов: 103 850•г.

Барнаул 09.03.2017, 12:26 Аслан!Есть такой вид договорных отношений.

Только он называется не купля-продажа, а договор ренты:Цитата:ГК РФ Статья 583. Договор ренты1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.Вам помог ответ: ДаНет

г. Москва • Вопросов: 916.03.2016, 21:34Можно ли купить бизнес по договору купля-продажа с отсрочкой платежа.вопрос №10006847 прочитан 46 раз Юрист отзывов: 553•ответов: 2 181•г.

Барнаул 16.03.2016, 21:17 Можно!

Тока оговорите все в договоре.Вам помог ответ: ДаНетг. Москва • Вопросов: 916.03.2016, 21:11Схема покупки такая:Покупаю бизнес под активы самого предприятия.

(т.е кредитные)1) Производиться 2) Вхожу в ООО и становлюсь владельцем данных активов3) Закладываю их и получаю деньги, расплачиваюсь с продавцомНужен договор который будет удовлетворять обе стороны. При этом особый пункт должен содержать именно вхождение в ООО.Уважаемые юристы ответьте развернуто на вопрос и потом готов обсуждать сам договор.вопрос №10006932 Адвокат отзывов: 13 967•ответов: 41 488•г.

Москва 16.03.2016, 21:48 Вхождение в ООО возможно путем купли-продажи доли.

Такой договор Вам и нужно заключать.

Условия оплаты можете прописать любые, устраивающие обе стороны.

Кредит и залог активов — это вопросы, к договору не имеющие отношения.Вам помог ответ: ДаНетг. Краснодар • Вопросов: 1914.12.2017, 19:15По договору ипотеки, продал с отсрочкой платежа.

. Покупатель нарушил сроки расчетов и не платит оставшуюся часть 2200 000 руб. Могу ли разорвать договор купли продажи?вопрос №13614440 прочитан 21 раз Адвокат отзывов: 77 724•ответов: 177 969•г.

Пермь 14.12.2017, 19:15 Вы можете обратиться в районный суд, подать исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры, если есть основания.Вам помог ответ: ДаНет Адвокат отзывов: 30 011•ответов: 53 449•г.

Санкт-Петербург 14.12.2017, 19:16 в таком случае обращайтесь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи. Удачи вам и всего наилучшего.Вам помог ответ: ДаНет Юрист отзывов: 33 661•ответов: 61 618•г. Казань 14.12.2017, 19:24 Согласно статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора необходимого существенным нарушением условий этого договора.

Казань 14.12.2017, 19:24 Согласно статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора необходимого существенным нарушением условий этого договора. Однако невнесение платы не всегда признается судом существенным нарушением условий договора. То есть сумму денежных средств взыскать имеете права, А вот относительно расторжение договора не всё так просто.

Заранее прошу прощения за опечатки, так как набираю с телефона.Вам помог ответ: ДаНет Адвокат отзывов: 57 452•ответов: 156 560•г. Санкт-Петербург 14.12.2017, 19:45 Можете обратиться в районный суд и подать исковое заявление о расторжении договора. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.Вам помог ответ: ДаНетг.

Новосибирск • Вопросов: 202.09.2014, 14:24Можно ли на нового хозяина по договору купли-продажи с отсрочкой платежа.вопрос №4759494 прочитан 88 раз Юрист отзывов: 66 972•ответов: 200 885•г. Пермь 02.09.2014, 14:25 Да, можно (ст.

421 ГК РФ)Вам помог ответ: ДаНет Юрист на сайтеотзывов: 10 167•ответов: 18 205•г.

Новосибирск 02.09.2014, 14:34 Да. Этот договор будет называться купля-продажа земельного участка с залогом.Вам помог ответ: ДаНетг. Москва • Вопросов: 401.06.2015, 15:04Договор купли продажи квартиры с отсрочкой платежа.

Как гарантировать себя от рисков?вопрос №6996807 прочитан 37 раз Юрист отзывов: 66 972•ответов: 200 885•г. Пермь 01.06.2015, 15:05 Смотря с какой вы стороны.

Условия нужно прописывать так чтобы они были выгодны вам (ст. 421 ГК РФ)Вам помог ответ: ДаНет Юрист отзывов: 37 057•ответов: 151 226•г.

Москва 01.06.2015, 15:24 Такие сделки лучше проводить в присутствии юриста или адвоката.Вам помог ответ: ДаНетг. Сургут • Вопросов: 101.12.2015, 13:35Заключили договор о продаже с отсрочкой. Сегодня должны были отдать деньги, но покупатели не выходят на связь.

как быть?вопрос №8922996 прочитан 25 раз Юрист отзывов: 79 168•ответов: 249 526•г. Ставрополь 01.12.2015, 13:35 Заключили договор о продаже с отсрочкой.

Сегодня должны были отдать деньги, но покупатели не выходят на связь. как быть?—значит они передумали.Вам помог ответ: ДаНетг. Якутск • Вопросов: 221.09.2016, 15:55Обязательно ли вписывать в ПТС нового владельца при платежа.вопрос №11396491 прочитан 25 раз Адвокат отзывов: 11 704•ответов: 24 131•г.

Ростов-на-Дону 21.09.2016, 15:59 Обычно вписывают когда уже ставят на учет в ГИБДД. Главное чтобы у Вас был договор.Вам помог ответ: ДаНет Юрист отзывов: 933•ответов: 2 482•г. Псков 21.09.2016, 16:01 Если новый собственник в течении 10 дней не переоформит авто на себя, то ему придется заплатить штраф 1 500 руб.

за просрочку. Кроме того, право собственности на авто возникает у нового собственника в момент подписания договора, а не при постановке на рег.

учет.Вам помог ответ: ДаНетг.

Хабаровск • Вопросов: 320.06.2015, 06:34Какие пункты нужно указать в ДКП с отсрочкой платежа на Автомобиль продавцу.вопрос №7169036 прочитан 9 раз Юрист отзывов: 123 358•ответов: 328 992•г. Новосибирск 20.06.2015, 07:28 Самое главное в таком договоре — это срок и порядок расчета.Вам помог ответ: ДаНетЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:Бесплатно с мобильных и городскихБесплатный многоканальный телефонЕсли Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможетЮристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц.

сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб. р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:

Нюансы учета сделок купли-продажи с особыми условиями

Сделки с отложенным переходом права собственности попадают под пристальное внимание инспекторов. Ошибки в учете грозят проблемами с НДС, а также опасностью переквалификации договора в обычный договор купли-продажи.

Не исключены неприятности и с договорами в условных единицах, если бухгалтер не разобрался с учетом курсовых и суммовых разниц или оприходовал товар не по тому курсу. Обойти все подводные камни таких сделок вам помогут разъяснения и рекомендации лектора.СИТУАЦИЯ 1. Право собственности на товар переходит к покупателю после оплатыЗачастую стороны сделки заключают договор купли-продажи с особым переходом права собственности.

То есть право собственности на отгруженный товар переходит к покупателю не сразу, а откладывается до определенного момента, чаще всего до полной оплаты договора.

Рассмотрим, какова специфика учета таких сделок и на что в первую очередь обращают внимание проверяющие.

Начнем с продавца.Сразу скажу, что отложенный переход права собственности продавцу выгоден.

Он позволяет отсрочить уплату налога на прибыль. Поскольку до перехода права собственности доход от реализации в налоговом учете не признается. На это указывают нормы пункта 1 статьи 39 и пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.В бухгалтерском учете до перехода права собственности выручка от реализации товаров также не признается.

Это следует из пункта 12 ПБУ 9/99.

На дату отгрузки товары списываются со счета 41 в дебет счета 45 «Товары отгруженные» по фактической себестоимости.

А когда от покупателя поступит оплата и к нему перейдет право собственности, себестоимость товаров списывается со счета 45 в дебет счета 90 субсчет «Себестоимость продаж».

Одновременно отражается выручка по кредиту счета 90. Поскольку такие сделки приносят продавцу налоговые преимущества, при проверках инспекторы смотрят, реально ли был отложен переход права собственности.

И если выяснится, что покупатель распоряжался товаром до того, как получил его в собственность, к примеру продавал или использовал в своем производстве, возникает опасность, что сделка будет переквалифицирована в обычную сделку купли-продажи.В общем случае доход от реализации должен учитываться в том периоде, когда продавец отгрузил товар покупателю.Соответственно при переквалификации сделки продавцу придется заплатить в бюджет налог на прибыль, пени за несвоевременное перечисление налога в бюджет и штраф.Подобные прецеденты есть, и они нашли отражение в пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г.

№ 98. Судьи в данной ситуации поддерживают налоговую инспекцию.

Поскольку по этому эпизоду сформирована позиция ВАС РФ, безусловно, на нее ориентируются рядовые арбитражные суды. Как подстраховаться от опасности переквалификации? По мнению судей, продавец должен обеспечить контроль за сохранностью товара и его наличием у покупателя.

Кроме того, стороны сделки должны «принять меры по индивидуализации товара». Поэтому лучше заранее договориться с покупателем, чтобы до перехода права собственности ваш товар хранился у него отдельно. А также запастись документами, которые подтвердят, что покупатель не распоряжался товаром до перехода права собственности.Далее хочу обратить ваше внимание на момент начисления НДС.

А также запастись документами, которые подтвердят, что покупатель не распоряжался товаром до перехода права собственности.Далее хочу обратить ваше внимание на момент начисления НДС.

Некоторые бухгалтеры считают, что особый переход права собственности позволяет отложить уплату не только налога на прибыль, но и НДС. Это заблуждение. С одной стороны, действительно объектом обложения НДС признается реализация товаров.

На это указывает пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

А реализация — это переход права собственности (Пункт 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ).

Но с другой стороны, есть прямая норма пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ. Она гласит, что налоговая база по НДС определяется на более раннюю дату — отгрузки или предоплаты. Поэтому в данном случае НДС нужно начислить в момент фактической отгрузки.

То есть когда выписана накладная на отгрузку и отражен в бухучете 45-й счет.Здесь возникает другой вопрос.

Как начислить НДС, если выручки в бухучете еще нет?Ведь по общему правилу НДС начисляется проводкой по дебету счета 90 и кредиту счета 68. Но пока у вас не появилась выручка по кредиту счета 90, вы не можете отразить расходную часть сделки по дебету этого счета!

Поскольку в бухучете должен соблюдаться принцип соответствия дохода и расхода (Пункт 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).На мой взгляд, в этом случае нужно поступить следующим образом. Прежде всего давайте посмотрим, что такое начисленный НДС для бухучета. Это расход, связанный с реализацией, который уменьшит будущую выручку.

В то же время это расход сегодняшнего дня. Получается, что это расход будущих периодов, то есть ярко выраженный 97-й счет. Поэтому на дату отгрузки вы делаете запись:ДЕБЕТ 97 КРЕДИТ 68- начислен НДС при отгрузке товара по договору с особым переходом права собственности.Дальше наступает момент, когда право собственности на товар переходит к покупателю.Замечу, что переход права собственности — чисто юридическое понятие.

Поэтому на дату отгрузки вы делаете запись:ДЕБЕТ 97 КРЕДИТ 68- начислен НДС при отгрузке товара по договору с особым переходом права собственности.Дальше наступает момент, когда право собственности на товар переходит к покупателю.Замечу, что переход права собственности — чисто юридическое понятие.

Он не оформляется никакими отдельными первичными документами и определяется только условиями договора. Но у вас могут быть другие документы, подтверждающие момент перехода права собственности.

Например, платежные поручения от покупателя, если по условиям сделки право собственности переходит после полной оплаты отгруженных товаров. Тогда по дате последней платежки будет определяться день, когда товар перейдет в собственность покупателя.

На эту дату вы должны отразить выручку:ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» — отражена выручка от продажи товаров.А поскольку появился доход, нужно отразить и расходы по сделке — списать себестоимость отгруженных товаров со счета 45 и сумму НДС со счета 97.ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 45- списана стоимость проданных товаров;ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» КРЕДИТ 97- отражен НДС по реализованным товарам.Таким образом, формируется финансовый результат.В налоговом учете на дату перехода права собственности вы также показываете доходы и расходы по этой сделке. Бухгалтерский и налоговый учет в данном случае совпадают.С особенностями учета у продавца, я думаю, разобрались. Теперь рассмотрим учет у покупателя.У ПОКУПАТЕЛЯ.

Хотелось бы обратить ваше внимание на два основных момента.

Во-первых, до перехода права собственности покупатель не вправе принять полученный товар на баланс.

Это следует из пункта 18 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г.

№ 119н. Поэтому на основании товарной накладной, полученной от поставщика, он учитывает поступившие ценности на забалансовом счете 002

«Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение»

. Если покупатель допустит ошибку и примет товары на балансовый учет до перехода права собственности, то у инспекции будет повод оштрафовать его по статье 120 Налогового кодекса РФ за грубое нарушение правил учета либо заявить о переквалификации сделки в обычный договор купли-продажи. В последнем случае, как я уже вам говорила, может пострадать поставщик.

И второй момент — вычет входного НДС.Вместе с накладной покупатель, как правило, получает от продавца и счет-фактуру. Согласно пункту 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ, поставщик обязан выставить счет-фактуру в течение пяти календарных дней с даты отгрузки.

При этом не имеет значения, перешло право собственности на товар к покупателю или нет.Но можно ли сразу принять НДС к вычету по этому счету-фактуре?На первый взгляд все необходимые условия для вычета выполнены: счет-фактура получен, товары приняты к учету и будут использованы в облагаемых НДС операциях (Пункт 2 статьи 171, пункт 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ).Причем глава 21 Налогового кодекса РФ не уточняет, что значит «принять к учету»: оприходовать на баланс или учесть на забалансовом счете?

В то же время в кодексе мы найдем немало указаний, что вычет можно применить только по приобретенным ценностям.

В частности, об этом говорится в пункте 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Товар считается приобретенным, когда к покупателю перешло право собственности. Следовательно, можно сделать вывод, что речь идет о принятии товара именно на балансовый учет.

Значит, до перехода права собственности, пока товар учитывается за балансом, у вас нет права на вычет входного НДС.

Вы просто регистрируете счет-фактуру от поставщика в журнале учета полученных счетов-фактур. А уже после того, как к вам перейдет право собственности на товар, делаете запись в книге покупок. В противном случае претензий проверяющих не избежать.СИТУАЦИЯ 2. Расчеты по договору проводятся в у.е.Особого внимания требуют договоры, составленные в условных денежных единицах.

Расчеты по договору проводятся в у.е.Особого внимания требуют договоры, составленные в условных денежных единицах. То есть когда стоимость товара определена в условных единицах, а расчеты осуществляются в рублях по курсу иностранной валюты, установленному договором.

Замечу, что таким курсом может быть курс ЦБ РФ или иной курс, например курс ЦБ РФ плюс 3 процента.Рассмотрим ключевые моменты, которые касаются как продавца, так и покупателя.

В бухучете, как вы знаете, из-за колебаний курса инвалюты возникают курсовые разницы. Напомню, они рассчитываются при переоценке активов и обязательств на дату совершения операции, а также на отчетную дату, пока в учете числится задолженность (Пункт 3 ПБУ 3/2006).В соответствии с пунктом 13 ПБУ 3/2006 курсовые разницы отражаются в составе прочих доходов или расходов на счете 91.В налоговом учете по договорам в у.

е. определяются суммовые разницы.Причем в большинстве случаев курсовые и суммовые разницы не совпадают. Расхождение обусловлено тем, что курсовые разницы в бухучете надо начислять на отчетную дату. В налоговом учете такого правила нет.

Суммовые разницы рассчитываются в момент фактического погашения задолженности по договору (письмо Минфина России от 17 марта 2008 г.

№ 03-03-06/1/190).Они появляются только как разницы между суммой оплаты и стоимостью отгрузки. Суммовые разницы вы учитываете в составе внереализационных доходов или расходов.

Основание — пункт 11.1 статьи 250 и подпункт 5.1 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ соответственно.ПРЕДОПЛАТА.

На что нужно обратить внимание при работе с договорами в у.е.?

С 2008 года, согласно новой редакции ПБУ 3/2006, суммы авансов, предоплат и задатков по таким договорам переоценке не подлежат (Пункты 9, 10 ПБУ 3/2006).То есть рублевая стоимость авансов, предоплат и задатков, которая была определена на дату платежа, независимо от последующих колебаний курса иностранной валюты не пересчитывается. При этом и продавец, и покупатель определяют стоимость отгрузки в рублевой оценке предоплаты, а если предоплата частичная, то в соответствующей части.По курсу инвалюты на дату отгрузки рассчитывается только неоплаченная часть стоимости товаров.

Оплаченная часть стоимости товаров принимается равной сумме предоплаты в рублях.В дальнейшем сумма выручки и стоимость приобретенного товара не пересчитываются. А оставшаяся сумма задолженности покупателя подлежит переоценке на отчетную дату и на дату погашения долга (Пункт 7 ПБУ 3/2006).При этом у покупателя и у продавца могут возникать курсовые разницы.Предположим, вы получили по договору в у.

е. 100-процентную предоплату. В бухучете показали соответствующую сумму в рублях на дату платежа. Затем наступает отчетная дата, отгрузки еще не было.

Никакой переоценки аванса в бухучете вы не делаете. Дальше происходит отгрузка. Вы отражаете сумму выручки в бухучете, равную рублевой сумме предоплаты. Именно на эту сумму предоплаты нужно выписать покупателю товарную накладную и счет-фактуру.

То есть на дату отгрузки в бухучете вы опять ничего не пересчитываете. Курсовые разницы не возникают.

Аналогичным образом поступает и покупатель. Он принимает к бухгалтерскому учету приобретенные товары в рублях по тому курсу инвалюты, который действовал на дату предоплаты.- А если поступила предоплата от покупателя, но в договоре прописано, что цена товаров определяется на дату отгрузки?- До 2008 года при таких условиях сделки все обязательства пересчитывались на дату отгрузки, и в данном случае возникала курсовая разница.

Теперь в ПБУ 3/2006 закреплено жесткое правило: если был аванс, то стоимость отгрузки определяется исходя из рублевой оценки этого аванса на дату платежа. На мой взгляд, теперь такие договоры надо пересматривать, поскольку они противоречат требованиям ПБУ 3/2006.

Получается, что если у вас, к примеру, было 90 процентов предоплаты, то только оставшиеся неоплаченными 10 процентов стоимости можно оценивать по курсу инвалюты на дату отгрузки. А 90 процентов стоимости пересчитать вы уже не сможете.

В большинстве случаев стоимость договоров в у. е. определяется на дату платежа.

Поэтому в случае 100-процентной предоплаты суммовые разницы в налоговом учете также не возникают. И по сути, различия между бухгалтерским и налоговым учетом с 2008 года могут появиться только при отгрузке неоплаченных товаров. То есть в ситуации, когда сначала происходит отгрузка, а затем оплата.НДС.

Теперь о том, как поступить с НДС, если в учете возникли курсовые и суммовые разницы.Сразу скажу, что сами по себе курсовые и суммовые разницы не являются объектами налогообложения НДС.

Нет такого понятия в главе 21 Налогового кодекса РФ. Обязанность доплатить НДС возникает по другой причине — если получены дополнительные суммы, связанные с оплатой реализованных товаров. Основание — подпункт 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса РФ.

Рассмотрим ситуацию, когда в учете продавца возникают положительные курсовые и суммовые разницы. Предположим, курс на дату оплаты повысился по сравнению с тем, который действовал на момент отгрузки.

То есть продавец получил денег больше, чем определена стоимость товара по отгрузочным документам.

Эту дополнительную сумму оплаты нужно включить в налоговую базу по НДС. Таково требование подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса РФ.

Сделать это надо в том периоде, когда поступила оплата.Обратите внимание: НДС рассчитывается с разницы между стоимостью товаров с НДС, отраженной в счете-фактуре продавца, и реально полученными денежными средствами.

То есть с суммы превышения оплаты над стоимостью товаров, рассчитанной на дату отгрузки.Эта сумма, как правило, равна величине положительной суммовой разницы в налоговом учете.

За исключением ситуаций, когда договор предусматривает отложенный переход права собственности. И нередко эта сумма отличается от курсовой разницы, которая отражается в бухучете на дату оплаты. Поскольку курсовые разницы в бухгалтерском учете признаются не только на момент погашения задолженности, но и на каждую промежуточную отчетную дату.

Сумма НДС определяется по расчетной ставке 10/110 или 18/118 (Пункт 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ).Покупателю эта сумма НДС не предъявляется к уплате. На эту сумму налога продавец выписывает счет-фактуру в единственном экземпляре.- Марина Сергеевна, а как правильно отразить такой НДС в бухучете?- На мой взгляд, на счете 91.

Ведь данная сумма НДС — это прочий расход, который связан с появлением курсовых разниц при повышении курса инвалюты. А курсовые разницы отражаются на счете 91. Поэтому начисленный НДС вы отражаете по дебету счета 91 субсчет «Прочие расходы» и кредиту счета 68. Вместе с тем данный момент не регламентирован в нормативных актах.

Вместе с тем данный момент не регламентирован в нормативных актах.

Поэтому в принципе вы можете отражать эту сумму НДС и на счете 90. В любом случае не забудьте зафиксировать свой выбор в учетной политике.Теперь предположим, что курс иностранной валюты падает и в учете продавца появляются отрицательные курсовые и суммовые разницы.

Падение курса приводит к тому, что продавец получает меньше денег за реализованный товар.

Однако откорректировать НДС, начисленный при отгрузке, он не может. Надо четко усвоить правило, что сумму НДС, которая отражена по дебету счета 90 и кредиту счета 68, уменьшать нельзя. Такой подход подтвержден разъяснениями Минфина России (Письма Минфина России от 19 декабря 2005 г.

№ 03-04-15/116, от 26 марта 2007 г. № 03-07- 11/74). Теперь про учет НДС у покупателя. Сумма НДС, которая предъявлена в счете-фактуре поставщика, является для покупателя неизменной величиной.

Поэтому покупатель ее корректировать не вправе. При этом не важно, какие курсовые и суммовые разницы он отражает в учете — положительные или отрицательные.ДОКУМЕНТЫ. И в заключение несколько слов о нюансах оформления документов по договорам в у.

е.Как я уже вам говорила, ни курсовые, ни суммовые разницы не являются объектом обложения НДС. Поэтому когда продавец начисляет НДС в связи с повышением курса инвалюты и оформляет для себя счет-фактуру, то писать в ней «курсовая разница» или «суммовая разница» некорректно. Лучше оформить счет-фактуру в соответствии с формулировкой, приведенной в подпункте 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса РФ.

Укажите, что это дополнительно полученные суммы, связанные с оплатой реализованных товаров. Напомню, что НДС исчисляется по расчетной ставке с суммы оплаты, полученной сверх стоимости товаров, указанной в счете-фактуре, выставленном покупателю при отгрузке. Следующий момент — это проблемы с платежками.

Как показывает практика, зачастую покупатели, перечисляя деньги по договорам в у.

е., отражают в платежке НДС, начисленный исходя из суммы оплаты. Это неправильно. Покупатель должен перечислить именно ту сумму НДС, которую ему предъявил продавец по отгрузочному счету-фактуре. Вы должны понимать, что изменение курса инвалюты не может влиять на сумму перечисляемого НДС.То есть в платежном поручении нужно указывать сумму оплаты по курсу инвалюты, установленному в договоре, в том числе сумму НДС по счету-фактуре.

В противном случае к вам могут быть претензии при проверке. Получается, что платежное поручение оформлено неправильно, а это один из основных первичных документов.

Кроме того, продавец не сможет правильно отразить такой платеж у себя в бухучете.

Чтобы избежать проблем, можно в договоре более четко прописать, как определяется рублевая сумма платежа — исходя из стоимости с учетом НДС или без НДС. комментарий редакцииКак подтвердить сохранность вашего товара у покупателя до перехода права собственностиДоговор с отложенным переходом права собственности несет риски переквалификации в обычный договор купли-продажи. В результате продавцу могут доначислить налог на прибыль, пени и штраф.

Чтобы снизить риски, в ваших интересах проконтролировать, чтобы покупатель не использовал полученный товар в своей деятельности до перехода права собственности.

Кроме того, если дело дойдет до суда, у вас попросят доказательства, что вы обеспечили контроль за сохранностью товара у покупателя.

На это указывает пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98.Итак, какие меры можно принять и какие документы подготовить? Прежде всего нужно позаботиться о том, чтобы ваш товар хранился у покупателя обособленно.

Для этого можно оформить дополнительное соглашение к договору и обговорить в нем условия хранения товара у покупателя до его оплаты. Например, прописать, что товар должен храниться на отдельном складе или на отдельной полке складского помещения. Не лишней будет и оговорка о специальной маркировке товара в отличие от других материальных ценностей.

Чтобы убедиться в сохранности, можно запросить у покупателя результаты инвентаризации вашего товара и сверить их с данными отгрузки.При этом покупатель заполняет инвентаризационную опись № ИНВ-5, а продавец — акт инвентаризации № ИНВ-4. Эти унифицированные формы утверждены постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. № 88.Соответственно у вас на руках будет копия инвентаризационной описи покупателя и акт инвентаризации отгруженных ТМЦ, проведенной в вашей организации.Подтверждающим документом может быть также акт совместной инвентаризации, подписанный представителями обеих сторон сделки.

Составить акт можно в произвольной форме. Главное, чтобы в нем были все обязательные реквизиты, указанные в статье 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г.

№ 129-ФЗ. Источник: Журнал : Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

  1. © 2001–2020, Клерк.Ру.

18+

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Как не попасть впросак?

Сделка с рассрочкой платежа может быть выгодна обеим сторонам. Продавец решает проблему с продажей недвижимости, а покупатель получает квартиру и не переплачивает банку проценты за кредит. В правильном составлении договора больше заинтересован продавец, так как именно он предоставляет покупателю кредит и несет риски в случае прекращения поступления денежных взносов.

При составлении договора применяются нормы гражданского права. Согласно возможна продажа товара с рассрочкой платежа.

Рассрочка – это способ оплаты, при котором товар оплачивается частями в течение определенного времени. При этом в договоре необходимо указать стоимость, порядок оплаты, сроки и размеры платежей. Справка: Если покупатель не производит своевременные выплаты или перестал платить, то в договоре прописывается сумма неустойки (штрафы, пени).

Это денежная сумма, которую должен уплатить должник в случае ненадлежащего (предусмотренного договором) исполнения своих обязательств (). При определенных обстоятельствах одна из сторон может расторгнуть договор и обратиться в суд с исковым заявлением.

Перед тем как отправиться в МФЦ на оформление и регистрацию сделки необходимо обсудить и прописать в договоре определенные условия:

  1. Ответственность сторон.
  2. Первоначальный взнос (10-50%).
  3. График платежей с указанием даты и вносимой суммы.
  4. Проценты (если предусмотрены). Регулируется ГК РФ () и зависит от ключевой ставки ЦБ.
  5. Размер неустойки (штрафы, пени). Регулируется ГК РФ ().
  6. Цена объекта и сроки погашения.

Последний пункт очень важен, так как на основании его продавец может взыскать с покупателя неустойку (при нарушении договоренностей).

Также важно прописать, что квартира будет находиться в залоге у продавца до полного погашения всей задолженности.

Важно! По своему содержанию договор КП с рассрочкой платежа похож на ипотечный договор, но в более конкретизированном виде. При необходимости график платежей можно составить отдельным соглашением к основному договору.

На первоначальном этапе необходимо подготовить пакет документов:

  1. свежая выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  2. свидетельство о государственной регистрации права;
  3. паспорта участников сделки;
  4. квитанция об оплате госпошлины (2000 руб).
  5. документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, по решению суда и т.д);
  6. свежая справка из домовой книги о зарегистрированных лицах (жэк);

Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

При необходимости оформляется нотариальное согласие одного из супругов.

Обговаривается индивидуально и прописывается в договоре или отдельным соглашением.

При этом необходимо обратить внимание на:

  1. Размер неустойки. Этот пункт в договоре дисциплинирует покупателя, так как предусматривает штрафы и пени за просрочку платежей. Важный пункт для продавца квартиры.
  2. Ответственность сторон. Каждая сторона при подписании договора берет на себя определенные обязательства и должна их соблюдать. Продавец обязуется предоставить квартиру и снять обременение после погашения задолженности. Покупатель берет на себя обязательства по своевременным платежам.
  3. Первоначальный взнос. Оформляется авансом (предоплата) или задатком. Может составлять от 10 до 50% от стоимости квартиры.
  4. Возможность досрочного погашения. Если взносы платятся с процентами, то этот пункт имеет важное значение для покупателя.
  5. Порядок и график платежей. Прописывается в договоре отдельными пунктами (цифрами и прописью) с указанием конкретного числа и вносимой суммы.
  6. Сроки погашения. Если остаточная сумма платежа небольшая, то в договоре можно указать конкретную дату, когда покупатель обязуется погасить всю задолженность. В этом случае график платежей можно не прописывать.

В оформлении документов и подписании договора принимают участие две стороны: продавец и покупатель.

Каждый из участников берет на себя определенные обязательства и риски:

  1. Покупатель может остаться без квартиры и потерять определенную денежную сумму.
  2. Продавец рискует остаться без денег и будет вынужден доказывать свои права в суде.

Перед процедурой регистрации права собственности проверьте условия договора, а именно:

  • порядок освобождения квартиры и снятие с регистрационного учета (сроки);
  • паспортные данные участников сделки;
  • размер неустойки (при несоблюдении графика платежей).
  • сроки погашения (дата последнего взноса);
  • ответственность сторон;
  • пункт о залоге квартиры (важен продавцу);
  • сумма первоначального взноса и порядок расчетов;
  • цена на объект и порядок оплаты;
  • данные об объекте недвижимости (адрес, этаж, площадь, количество комнат и т.д);

Акт приема-передачи жилого помещения может прописываться в договоре отдельным пунктом и во многих регионах не требуется отдельного соглашения ( п.1 ГК РФ). Если при подписании договора купли-продажи передаются ключи, то составлять отдельный документ нет необходимости. Достаточно прописать, что квартира признается переданной и договор одновременно является передаточным актом.

Важно! Передаточный акт составляется отдельным документом, в обязательном порядке, когда заказчиком выступает муниципальное или государственное учреждение.

Подписывается только после приема жилого помещения и получения ключей.

После подписания договора КП каждая из сторон берет на себя определенные обязательства.

Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, при котором производился осмотр. Покупатель обязуется своевременно осуществлять платежи в установленные договором сроки.

Все обязательства продавца и покупателя регулируются гражданским кодексом, а все спорные вопросы решаются самостоятельно или в судебном порядке. В этом случае, сторона, нарушившая условия договора оплачивает судебные издержки.

Цена на квартиру между продавцом и покупателем обговаривается заранее и только потом фиксируется на бумаге.

Что касается сроков, то они устанавливаются от 3 до 12 месяцев. На больший срок продавец идет крайне редко, так как деньги могут просто обесцениться, а недвижимость подняться в цене. При этом в договоре необходимо указать конкретную сумму платежа и дату, а также форму оплаты (наличные, расчетный счет, карта и т.д).

Обратите внимание на важные пункты в договоре, а именно:

  1. График платежей. Вносится по договоренности между участниками сделки с указанием конкретных дат и сумм.
  2. Переход права собственности. После подписания договора права на квартиру переходят к покупателю. С этого момента все риски по содержанию и оплате коммунальных услуг несет он.
  3. Размер неустойки. График платежей, проценты (если предусмотрены) и штрафы (при несвоевременной оплате) составляются отдельным соглашением. В договор включают, как правило, только график платежей.
  4. Сроки оплаты. В договоре отдельным пунктом указана дата последнего платежа.
  5. Залог квартиры. Жилое помещение будет находиться в залоге у продавца до полного погашения. Важный пункт для продавца. Регулируется ГК РФ ( п.5).
  6. Цена объекта. Прописывается цифрами и прописью. После подписания меняться не может.
  7. Акт приема-передачи квартиры. Прописывается отдельным пунктом в договоре или составляется дополнительный документ ().
  8. Возможность досрочного погашения.
  9. Порядок освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета. Обговаривается заранее и прописывается в договоре. Важный пункт для покупателя.

Справка: Бывают ситуации, когда у покупателя нет денежной суммы на покупку квартиры и он официально не работает (не может предоставить справку о зарплате).

В этом случае кредитная организация может дать недостающую сумму, но под залог собственной квартиры.

При продаже дома обращайте внимание на пункты в договоре, что и при продаже квартиры.

Проверьте данные участников сделки и данные на объект продажи. Разница может быть только в цене и условиях, которые заранее обговариваются между продавцом и покупателем.

Некоторые продавцы не соглашаются на условия, при которых право собственности на объект переходит к покупателю, а деньги поступят в обозримом будущем.

В этом случае составляется договор, при котором квартира не будет находиться в залоге у продавца, но и право собственности сохраняется за ним до полного погашения всей суммы. Если в первом случае основные риски несет продавец, то во втором покупатель.

Если вы не сталкивались в своей практике, с таким видом сделок, то обратитесь к опытному юристу. Он поможет вам составить договор с учетом ваших пожеланий. И только после консультаций принимайте решение о сделке.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+