Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Особенности родажи недвижимости при долевой собственности

Особенности родажи недвижимости при долевой собственности

Особенности родажи недвижимости при долевой собственности

Как продать часть квартиры в долевой собственности

28 мая 2021 Базовый принцип гражданского законодательства РФ – свободное распоряжение своим имуществом. Это право ограничивается в случаях, предусмотренных законом. Например, если эксплуатация собственности одним лицом ущемляет права других лиц.

Спорные случаи возникают, когда один и тот же объект, принадлежит одновременно нескольким людям. Распоряжение общей собственностью регулируется законом. ? Как получить кредит под залог части квартиры или оформить договор дарения части квартиры.Долевая собственность — форма общей собственности нескольких лиц.

За ее участниками закреплена определенная доля от всего объекта. Её часть может быть выделена физически: организованы отдельные входы, части не зависят друг от друга и каждый из владельцев не пользуется долей другого.В случае с квартирой в многоквартирном доме такое физическое разделение осуществить сложно, поэтому доли каждого из оформлены документально. Оба собственника пользуются квартирой, но по документам каждый из них обладает только половиной.

Количество долей, как и количество собственников, может быть разным.Помимо долевой собственности существует еще и совместная собственность. Она предполагает, что каждый из владельцев, если их больше одного, является собственником всего объекта целиком. Это частный вид общей собственности, устанавливаемый только в отдельных случаях.

Например, когда речь идет об общей собственности супругов.По общему правилу, всякая общая собственность является долевой.Будучи собственником доли в квартире, лицо вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью.

Статус общей собственности обязывает владельца доли учитывать права и интересы других собственников.

Продажа доли в квартире, по сравнению с продажей объекта целиком, имеет ряд особенностей.Продажа доли в квартире оформляется, как продажа недвижимости при помощи договора купли-продажи. Если собственник одной из долей хочет продать свою, он не имеет права выбирать покупателя произвольно, так как собственники остальных долей обладают преимущественным правом на приобретении этой доли. Прежде чем выставлять долю на общую продажу, следует предложить покупку собственникам остальных долей в квартире.Делать это необходимо официально: направить письменный запрос по почте с обязательным уведомлением о вручении адресату.

Можно вручить письменное предложение о приобретении доли лично под роспись.Предложение воспользоваться преимущественным правом покупки доли в квартире должно содержать указание о намерении собственника продать долю, и условия, на которых он собирается это делать. Собственникам остальных долей, на принятие решения о согласии или отказе, выделен один календарный месяц.Официальным отказом является предоставление нотариально удостоверенного документа.

Если собственник другой доли ответит в простой письменной форме, отказ может быть принят нотариусом при удостоверении сделки по продаже доли. Нотариус может запросить у другого собственника подтверждение его отказа.Бездействие других собственников признается отказом. Это обстоятельство отражается в договоре купли-продажи доли.Для продажи доли в квартире необходимы:

  1. Документы на недвижимость: свидетельство о собственности, договор о приобретении, кадастровый паспорт.
  2. Договор купли-продажи, заверенный нотариально. Это правило распространяется и на случаи, когда все собственники отчуждают свои доли по одной сделке;
  3. Если доля находится в собственности несовершеннолетнего: паспорт его представителя и согласование органа опеки и попечительства;
  4. Согласие собственников остальных долей в квартире;
  5. Паспорт продавца и покупателя;
  6. Согласие второго супруга. Если доля находится в совместной собственности супругов;

Оформить сделку по продаже доли в квартире без согласия других собственников по закону невозможно.

Однако долю, без согласия других собственников, можно подарить, оформив договор дарения на нового собственника. Риск данной манипуляции с недвижимостью в том, что дарение может быть признано недействительной сделкой, скрывающей реальные отношения сторон.Некоторые продавцы, чтобы принудить собственников разрешить ему продать квартиру, намеренно завышают стоимость своей доли.Подобные юридические схемы не являются безупречными и могут быть оспорены.

Купля-продажа доли, с точки зрения закона, может быть чистой только при наличии официального согласия собственников других долей.Договор дарения допустим без согласия собственников других долей. Их преимущественное право на покупку не распространяется не получение в дар. Лицо, в собственности которого находится квартира или доля в ней, вправе подарить ее без уведомления других дольщиков.Договор дарения доли в квартире заключается письменно и подлежит нотариальному удостоверению.В договоре следует отразить следующие пункты:

  1. время и место заключения;
  2. ФИО и паспортные данные дарителя и одаряемого,
  3. реквизиты объекта, передаваемого в дар: адрес и кадастровый номер квартиры, размер выделяемой доли;
  4. реквизиты документов, устанавливающих права дарителя на квартиру.

Переход права собственности на объект недвижимости, в том числе на его часть, подлежит государственной регистрации.Приватизация — процесс оформления права на объект недвижимости, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Инициировать приватизацию могут лица, проживающие в квартире по договору социального найма.Если квартира находится в совместном владении нескольких лиц, она может быть приватизирована в общую собственность, или одним из владельцев в единоличную собственность. Объект недвижимости должен приватизироваться целиком.

Приватизировать только его часть, а остальное оставить в государственной собственности невозможно.Если другие совладельцы не хотят приватизировать объект на себя и не согласны отдать его целиком другому проживающему, единственным выходом является размен квартиры на несколько отдельных.Кредит под залог части квартирыИпотеку, или кредит под залог недвижимости, можно оформить покупаемую недвижимость, или на находящуюся в собственности, заложив ее. Заложить можно объект целиком, или его часть.Залог недвижимости для банка — страховка, на случай если заемщик не будет платить по кредиту.

Одним из условий принятия недвижимости в залог является ее ликвидность.

Банк должен быть уверен, что в случае невозврата долга, он сможет продать объект залога.Кредитные организации редко принимают в залог долю недвижимости, если она не выделена физически.Можно отдать в залог часть дома, обособленную от остального объекта, или одну комнату в квартире, но если доля не поддается выделению физически, заложить ее будет сложно. Для получения кредита под залог доли в недвижимости следует обратиться в банк.

Лучше выбрать крупный банк: ВТБ, АльфаБанк, Сбербанк. Обращение осуществляется с подачей заявления на выдачу кредита и пакетом документов:

  1. сведения о заработке, справку 2-НДФЛ;
  2. документы о семейном положении: свидетельство о браке, о разводе.
  3. копию трудовой книжки;
  4. документы на долю в квартире;
  5. паспорт;

Для принятия решения кредитор может потребовать дополнительные документы.Банк является коммерческой организацией и самостоятельно принимает решение о выдаче или отказе кредита. Все случаи рассматриваются индивидуально.У других собственников есть преимущественное право только на приобретения доли в квартире.

На иные операции, связанные с распоряжением имуществом, их согласие не требуется.Кредит под залог недвижимости или доли выгоден тем, что:

  1. Имеет более низкую годовую ставку по сравнению с потребительским кредитом. Ставки устанавливаются банками самостоятельно и могут варьироваться в зависимости от потенциальной ликвидности залоговой доли, материального положения заемщика, оформления страховки.
  2. По таким кредитам предоставляются более длительные сроки возврата — до нескольких десятков лет.
  3. Под залог недвижимости можно получить заем большего размера.

Недостатки кредита под залог недвижимости:

  1. При неуплате кредита, недвижимость может быть конфискована по закону. Не имеет значения, является ли оно единственным жильем заемщика или нет.
  2. Заложенная недвижимость обременяется, собственник лишается права свободного распоряжения ею.

Тонкости купли-продажи долевой собственности

В соответствии с пунктом 2 статьи №244 Гражданского кодекса (далее ГК) России долевой собственностью называют разновидность общего владения имуществом, в котором каждому из участников определена доля в правах собственности. Общее владение имуществом считается долевым во всех случаях, кроме тех, когда собственность считается бездолевой по закону.

Доля – это арифметически выраженная часть в правах владения имуществом, а не физическая часть какой-то собственности.

Размеры долей могут определяться законодательно и посредством соглашения между участниками. В случаях отсутствия правового разделения или договорённости размеры долей считаются равными.

доли в собственности одна из наиболее сложных разновидностей сделок. Нужно соблюдать порядок процедуры в чётком соответствии со статьёй №250 ГК России.

Согласно действующему законодательству до момента продажи собственник доли обязан в письменной форме известить других владельцев этого имущества о намерении продать свою долю. В этом документе должна быть указана цена продажи и иные условия сделки.

В качестве документов, доказывающих получение извещения нужно получить ответы от других владельцев этого имущества.

Они должны быть оформлены в виде нотариально заверенной бумаги или в простой письменной форме, составленной в присутствии сотрудников органа регистрации.

Помимо этого нужно будет получить свидетельство от нотариуса о том, что другие владельцы имущества получили извещения продавца доли.

Для приобретения продаваемой доли другими владельцами имущества законом предусмотрен один календарный месяц.

За это время один из других владельцев должен выкупить продаваемую долю или подписать отказ от приобретения. Отказаться от покупки нужно также в письменной форме. Этот документ обязательно потребуется в регистрирующем органе при подаче пакета документов.

В случаях, если несколько владельцев этого имущества одновременно изъявляют намерение выкупить продаваемую долю, то продавец имеет право выбрать одного из них по собственному желанию.

Как писалось выше доля – это не физическая Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.

Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев. При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.
На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

  • Простая .
  • .
  • По судебному постановлению о выкупе доли.
  • Залог.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является .

При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога. Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно. Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире.
Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора.

Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки.

В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились .

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным. В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно. Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей.

Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

  • Третьему лицу или лицам.
  • В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы доли плюс расходы на технические работы.

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев.

Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

  1. Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
  2. Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.
  3. Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли. Только доля, имеющая чёткое определение из общей площади недвижимости, может быть оценена и продана. Практически это означает, что собственнику доли приходится в натуре.

Это включает в себя точное определение, какие именно помещения входят в долю.

По сути, разделение должно происходить по взаимному согласию сторон, а на практике чаще всего приходится прибегать к помощи суда. При невозможности достичь компромиссного решения между владельцами недвижимости для выделения доли в натуре нужно подать исковое заявление. Суд прибегнет к самому простому арифметическому делению общей площади помещения.
Суд прибегнет к самому простому арифметическому делению общей площади помещения.

К примеру, в однокомнатной квартире, размер которой составляет 38 кв.

м., 1/2 доли, составит 19 кв.

м. Именно на эту площадь собственник получает право реализации. Кроме того, суд установит порядок использования этого имущества, так как в случае с однокомнатной квартирой выделение в натуре невозможно. В случаях если разделение возможно по комнатам, именно такое решение и будет вынесено.

Например, при выделении 1/3 доли в трёхкомнатной квартире, будет учтена не только общая площадь, поделённую на три части, но будет выбрана одна из трёх комнат, размер которой будет максимально приближен к величине доли.

Для оценки стоимости доли лучше обратится к независимым компаниям. Цена квадратного метра в долевой собственности будет всегда ниже, чем в целой квартире. Это связано с тем, что приобретая долю, её будущий владелец соглашается на проживание в .

Размер скидки от стоимости 1 кв. м. в целой квартире будет зависеть от следующих факторов:

  1. Качества квартиры.
  2. Возможности выделения доли в натуре (например, отдельную комнату).
  3. Месторасположения и иных условий.
  4. Общей площади недвижимости.
  5. Величины доли (1/2, 1/3, 2/3 и т. п.).

В среднем размер дисконта варьируется в пределах от 30 до 60%. Для продажи доли потребуются следующие документы:

  1. Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
  2. Доверенность (при необходимости).
  3. Документы, подтверждающие право собственности.
  4. Техническая документация на недвижимость.
  5. Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
  6. Согласие или отказы других дольщиков.
  7. Квитанция об оплате пошлины (по желанию).

Если владелец доли не может или не хочет заниматься продажей своей собственности, то нужно оформить доверенность.

Доверенным лицом может выступать кто угодно: родственник, риелтор, друг, однако этому человеку продавец должен доверять.

Она может быть трёх видов:

  1. Одноразовая – для совершения конкретного действия.
  2. Генеральная – с полным спектром полномочий.
  3. Особая – охватывающая определённый спектр полномочий.

В должна указываться та же сумма, которая была заявлена в извещение о предложении выкупа доли совладельцами. Если было выделение в натуре (например, была выделена комната) указать какая именно с приложением решения суда или документа о добровольном соглашении сторон. К договору нужно составить опись имущества, если таковое будет переходить новому владельцу вместе с долей: мебель, техника и т.

п. Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате, а подготовка документов и получение готовых можно осуществить в МФЦ.

Предварительно можно подать документы через сайт Росреестра. После подачи оригиналов, владельцу недвижимости будет выдана расписка, в которой будет указан максимальный срок после которого можно получать готовые бумаги. При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет.

В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета. В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн.

руб. помноженный на размер доли. Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.

К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс.

руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ — 600 тыс. руб. = — 100 тыс.

руб. Сумма налога составит 13 тыс.

руб. Развод редко предполагает сохранение дружеских отношений между бывшими супругами, поэтому важно очень чётко соблюсти процедуру извещения совладельца, чтобы в последствие сделка не была признана недействительной.

Для этого нужно выбрать один из следующих способов:

  1. Заказным письмом или телеграммой с уведомлением.
  2. . Это гарантирует 100% законность процедуры. Минус в том, что уже на этом этапе придётся собирать документы на квартиру, чтобы нотариус их рассмотрел.
  3. С помощью . Это самый простой способ, так как все сложности, включая поиск адресов, берёт на себя специалист по продаже недвижимости.

Обратите внимание, что завышение суммы сделки может привести к серьёзным проблемам с поиском покупателей, так как именно такую сумму нужно будет указывать в договоре купли-продажи. , чтобы исправить положение? Как узнать о недобросовестных застройщиках?

Проверить их наличие в соответствующем реестре, информация о котором есть в нашей ! К какой ответственности можно привлечь застройщика в случае несвоевременной сдачи дома? По есть вся нужная вам информация.

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

  1. Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
  2. Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
  3. Нет разрешения от органов опеки.
  4. Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.
  5. Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.

Если доля была продана незаконно, можно также обратиться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление, собрать показания свидетелей, справки и документы, подтверждающие факт нарушения.

Так как процедура оспаривания правомерности купли-продажи довольно сложная, лучше обратиться за помощью к хорошему адвокату. Скачать образец договора можно Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии .

Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Как продать квартиру в долевой собственности в 2021 году

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное.

А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели. Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли.

Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  • Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.
  • Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам.

Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.

Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  • С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).
  • Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  • Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  • Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  • Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.
  • Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев). Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  1. свидетельство о регистрации права собственности;
  2. нотариально оформленное (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  3. справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  4. кадастровый паспорт;
  5. выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  6. техпаспорт;
  7. согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.
  8. правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  9. паспорта всех владельцев жилой недвижимости;

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом.

Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  1. запрета на продажу.
  2. ареста;
  3. обременения;

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа.

Доступно несколько вариантов:

  1. заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  2. электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  1. проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  1. в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  2. квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).
  3. в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи.

Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон. Скачать типовой . При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки.

Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП. Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса.

Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости.

Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

  1. государственная пошлина – 2000 рублей;
  2. технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.
  3. удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности. Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2021 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности.

Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  • Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.
  • Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр.

Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  1. при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  2. если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  3. регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про и как его не платить вы узнаете далее.

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком.

Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки). Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  • Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  • Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  • Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется читайте далее.

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте.

Просто заполните специальную форму в углу экрана. Просьба оценить пост и поставить лайк! Оценка статьи:

(голосов: 14, средняя оценка: 4,86 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)

19 мая, 16:37Иногда квартира принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким, при этом в любой момент один из владельцев может решить продать свою «часть» недвижимости. Разбираемся, как это сделать правильно, нужно ли согласие других собственников на такую сделку и как продать в этом случае квартиру дороже.Совместная и долевая собственность — в чём разницаЕсли квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет.

В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе.

В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12. Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.Совместная собственностьОбычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом.

Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями. Супруги вправе подписать и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.Долевая собственностьВ долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости.

Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе.

Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент.

Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.Как продать долю в квартире. Инструкция Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).Преимущественное право покупки у сособственниковПрежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам.

Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним.

Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.Вот как может выглядеть такого предложения. В нём нужно указать все основные условия сделки.

, какие конкретно, поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться — они ещё более полные. Обычно предложение передают одним из этих способов:— Лично под роспись.

Так делают, если у собственников хорошие отношения.— По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.— Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.— Через нотариуса.

Самый надёжный вариант. Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом. Это самый простой для всех вариант.

Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки.Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать).

В отказе эксперты рекомендуют:

  1. обязательно подписать отказ с расшифровкой и датой.
  2. чётко прописать, от какого именно предложения отказывается собственник, указав как можно больше данных — дату получения предложения, регистрационный номер, дату и имя нотариуса (если предложение было отправлено через него) и т. д.;
  3. прямо прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
  4. указать цену доли, от покупки которой человек отказывается;
  5. указать полные данные собственника, а также адрес и кадастровый номер квартиры;

Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него. Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку. Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли.

За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму при предъявлении иска.

Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса. Он составит уведомление о сделке и направит его сособственнику, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить ваших соседей о продаже доли. Куда отправить предложение о выкупе доли, если место жительства другого собственника неизвестноСосед может скрываться, чтобы не получать уведомление о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт.

Что делать? Закон не говорит о том, по какому именно адресу нужно отправить уведомление.

Поэтому есть несколько вариантов:

  1. по адресу, который вам сообщат по запросу в МВД или на сайте Г;
  2. по адресу квартиры, долю в которой вы собираетесь продать (для этого нужно получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что квартира принадлежит «потерявшемуся» соседу);
  3. обратиться к нотариусу, который подготовит уведомления о продаже и разошлёт официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.
  4. по последнему известному адресу места проживания;

Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера.

Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.Нотариальное удостоверение договора купли-продажи долиЕщё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2021 года . Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр.

Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними. Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса.

Что делать, если я хочу продать долю в квартиреЕсли сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю. Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например). Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег.

Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект. Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целикомПодходит, если у вас есть финансовая возможность купить доли соседей.

Возможно, другие собственники боятся быть обманутыми посторонними, но согласятся на сделку с человеком, которого они знают и которому доверяют.

Ваши затраты окупятся — квартира «целиком», с одним собственником, будет стоить дороже и покупатели найдутся быстрее.

Продать все доли одновременно, то есть квартиру целиком Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже и быстрее и не тратить лишние деньги: · целая квартира стоит дороже, чем квартира, проданная по долям, все получат больше денег;· «оставшимся» не придётся жить с чужим им человеком, с которым ещё неизвестно, как сложатся отношения;· можно сэкономить на оформлении .

Выделить свою долю и продатьЕсли соседи не хотят продавать свои доли — ни вам, ни другому покупателю, проверьте, можно ли выделить вашу долю физически и продать её отдельно.

То есть до этого у вас была доля в праве, которая давала возможность пользоваться всей квартирой в рамках общего соглашения, а теперь определите, чем именно вы владеете в жилище, например комнатой, санузлом и отдельной частью коридора.

Такой вариант подойдёт только тем, у кого физически возможно перепланировать имущество на несколько «автономных» жилищ: владельцам частных домов или квартир, которые можно законно разделить, организовав санузел и кухню и устроив отдельный вход. Долю можно выделить , если это не получилось по-хорошему. , которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы.

Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных собственников.

Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников. Как выкупить долю соседа против его волиМожно выкупить долю соседа против его воли, но есть нюансы.

Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продать её, ни подписать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней.

даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при особых условиях:

  1. доля сособственника незначительна;
  2. выделить долю в натуре невозможно, например, если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания;
  3. собственник не очень заинтересован в использовании квартиры.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, то есть только один вариант сделать это — снизив цену. Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники.

Ведь именно им вы должны предложить купить свою долю по этой цене первыми. Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя. Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр.

В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения. Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет. Такие случаи на рынке недвижимости не редкость, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с долями.

Специалисты смогут подсказать, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помочь провести саму куплю-продажу. Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством. Если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе, то в крайнем случае можно попробовать его же методы.

Например, предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть и личность нового соседа может его не обрадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все «за» и «против» такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже.

А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями.

Помните, что ваш сосед-сособственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям.

У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение. Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры.

Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.Как узнать, за сколько сосед продал долюЕсли сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало.

Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — действовать через суд. Сначала обратитесь к оценщику и закажите у него расчёт рыночной стоимости доли. А потом идите с этими бумагами в суд — он может потребовать документы по сделке — и договор, и документы по расчётам.

Сложнее дело обстоит, если продавец замаскировал продажу другой сделкой. В такой ситуации в открытых источниках не остаётся никаких документов.Продажа доли в квартире под видом даренияНередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов. Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия сособственников и не предупреждая их.

Это классический пример нарушения преимущественного права собственника на покупку доли.Такая схема очень опасна и противоречит закону: обманутый сособственник может признать сделку недействительной и потребовать перевести на себя права покупателя такой «подаренной» доли. Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+