Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Земельное право - На сколько отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости

На сколько отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости

Почему кадастровая стоимость выше рыночной?

15 ноября 2018Неприятно большие цифры в квитанциях на оплату имущественного налога стали причиной, по которой простые россияне заинтересовались понятием кадастровой стоимости недвижимости.Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которую государство принимает для расчета налогов с владельцев и продавцов квартир, домов, комнат и нежилых помещений. Раньше для расчета налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость, которая в большинстве случаев настолько ниже кадастровой, что к взысканию налога с полной кадастровой стоимости решили переходить постепенно до 2020-го года.Всей информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости владеет Росреестр. Эти сведения являются полностью открытыми, достаточно их запросить.

Если информация нужна только для личного пользования, ее можно получить онлайн — это бесплатно и займет около минуты.Если в требовании об уплате налога сумма слишком большая, и вы заранее планируете оспаривать стоимость жилья, вам нужна будет полная выписка по объекту недвижимости — это платно и займет уже от нескольких часов до нескольких дней.Первый вариант — посетить.

Хорошо, если у вас под рукой выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или земельный участок: в этих документах указан кадастровый номер объекта.

Этот номер нужно ввести в форму запроса (никакие сведения больше не нужны) и нажать кнопку «сформировать запрос».

На следующей странице система покажет адрес и спросит, верный ли он. Если да, то на третьей странице вы узнаете и кадастровую стоимость квартиры, и ее размер без балконов и лоджий, и дату оформления в собственность, и наличие ипотек и судебных арестов. Второй вариант — заказать полную выписку из ЕГРН онлайн или на бумажном носителе.

Это можно сделать также, заплатив 300 рублей за электронную выписку или 750 рублей за бумажную (для организаций услуга дороже — 600 и 2200 рублей соответственно).Кроме Росреестра онлайн-выписку можно купить на сайтах частных лиц, это может выйти даже дешевле и быстрее, и информация будет вполне достоверной: предприниматели просто покупают оптовый доступ к российской базе и выдают сведения из нее обратившимся.Кадастровая цена — это версия государства о том, за сколько можно продать недвижимость. Рыночная цена — это та цена, за которую можно продать дом или квартиру на самом деле. Отличие между ними неизбежно, поскольку кадастровая оценка происходит в общих чертах, а при определении рыночной стоимости учитывается множество субъективных и объективных факторов.

Государству нужно оценить сотни тысяч недвижимых объектов в каждом городе России, и никто, конечно, не пойдет смотреть, сделан ли в конкретном доме элитный ремонт или его в последний раз красили после постройки в 1961-м году.

Для реальных же продавцов и покупателей, может быть, именно качество ремонта будет определять стоимость жилья.При проведении государственной кадастровой оценки определяются внешние факторы объекта: как близко к центру города находится дом, насколько развитая инфраструктура вокруг. Оцениваются и те факторы, которые влияют на инвентаризационную стоимость: год постройки дома, использованный строительный материал.Рыночная оценка — это всегда сравнение и относительность.

Расположение и инфраструктура тоже учитываются, но независимый оценщик в первую очередь ищет в своей базе (определенной базе) аналогичные варианты для сопоставления. Однушки сравниваются с однушками, двушки с двушками: насколько удобное расположение комнат, какой ремонт, сколько собственников, какой этаж, наличие лифта. Рыночная стоимость всегда средняя или близка к средней: за цену намного выше средней недвижимость будет нереально продать.Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной).

Но поскольку кадастровый переучет велся в основном в 2014-2015-х годах, а фактические цены изменяются буквально ежемесячно, к 2018-му и почти 2020-му году между кадастровой и рыночной ценой появилась разница.

Это естественный результат: кадастровая стоимость пересчитывается раз в 2-5 лет, если не возникает существенных внешних факторов.

Рынок недвижимости, между тем, не стоит.Самая большая разница возникла в центральной и окраинной части городов. Современные новостройки в новых районах получили кадастровую цену ниже рыночной из-за отдаленности от центра и отсутствия инфраструктуры, тогда как покупатели квартир стремятся приобретать жилье «без истории». Старые же дома в центре города с колонками для подогрева воды были оценены выше: хороший район, вокруг культура и магазины.Собственники квартир, домов и коммерческой недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость, поскольку ее размер влияет на размер уплачиваемых налогов.

Изменить кадастровую цену возможно в двух случаях:· если при расчетах были допущены фактические ошибки, например, неправильно указана площадь объекта недвижимости;· если ошибок не было и кадастровая стоимость превышает реальную.На дома и квартиры размер ежегодного имущественного налога — 0,1 — 0,3% (для объектов свыше 300 млн. руб. налоговая ставка составит 2%) от кадастровой стоимости, так что если вы купили квартиру в Москве за 7 миллионов, а государственный кадастр указал ее стоимость в 9 миллионов, то налог будет 9 тысяч в год вместо 7 тысяч. Вопрос выгодности оспаривания кадастровой цены каждый собственник решает для себя сам.Более существенную роль играет разница между кадастровой и рыночной ценой при расчете налога с дохода от продажи недвижимости.

В случае реализации объекта еще и с прибыли.Кадастровая цена оспаривается в судебном и внесудебном порядке.

Граждане могут идти в суд, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а организации обязаны сначала обратиться в суд.

Основанием для оспаривания будет экспертное заключение с другой итоговой цифрой.Если в суд идет гражданин, он может обратиться к оценщику, который подготовит отчет об оценке. К оценщику предъявляются требования, указанные в ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Отчет об оценке необходим как при обращении в территориальную комиссию при Росреестре, так и в случае обращения в суд. Но есть смысл обратиться для начала в комиссию — такое обращение не облагается госпошлиной и рассматривается всего месяц, тогда как в суде дело может рассматриваться два месяца и более, а перед обращением надо заплатить госпошлину в 300 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций.Оспаривать можно только текущую кадастровую стоимость.

Если в результате массовой переоценки или при изменении качественных характеристик объекта недвижимости в кадастровую стоимость объекта были внесены корректировки, то оспариванию подлежит только вновь установленная стоимость.Кадастровая стоимость может быть выше рыночной, поскольку расчеты производятся в разное время и по разным основаниям. Но завышенную кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить – не стоит этого бояться.Только нужно обратиться к профессиональным оценщикам.

Иначе велик риск не только не добиться цели, но и увеличить кадастровую стоимость, а вместе с ней — и налог.Если вы хотите заказать отчет об оценке или полностью поручить юристам вести оспаривание, то обратитесь к нам, в . Мы имеем большой опыт по снижению кадастровой цены, так что помогаем даже в сложных случаях.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

» » В случаях со сделками, в которых предметом является недвижимое имущество, собственники нередко сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная цена объекта. При этом многим затруднительно определить разницу между этими категориями, что является необходимым при реализации имущества.

Именно поэтому особенно важно ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени.

Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом.

Соответственно, данный показатель очень изменчив.

Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже. Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время.

Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  1. кредитные договоры.
  2. наследство;
  3. залог;
  4. обмен или дарение;
  5. соглашение о купле-продаже;

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора. Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют.

Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены.

Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве. Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта.

На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок. При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости. Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества.

Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик конкретного периода времени. Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта. Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

Рекомендуем ознакомиться: При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  1. иные подобные характеристики.
  2. инфраструктура;
  3. площади квартир и домов;
  4. местность, где расположен участок или дом;
  5. период существования строения;
  6. строительные материалы;

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях. При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  • Определение суммы налога на недвижимость.
  • Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.
  • Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  • Оформление кредитов или ипотек.
  • Переоформление жилья.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.  Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей.

Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого.

Однако это не так. По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего.

Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно.

Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос. Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются.

И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта, в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района. В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах. В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит до двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений: Рекомендуем ознакомиться:

  • Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода – материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты, как конкуренция, спрос и популярность.
  • Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
  • Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
  • Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
  • Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества. Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти.

Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта.

Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену. С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее. При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене.
При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене.

Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют.

Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности. Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны.

Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка.

Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно.

Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

  1. размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
  2. не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.
  3. ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры.

Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют. Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии.

Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок. Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели.

В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре. В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего. Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них. В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Нововведения подталкивают население выяснять многочисленные аспекты жилищного и земельного права, в особенности, как узнать Очень часто, покупая землю по той или иной стоимости, люди даже не задумываются, как И граждане, и организации обязаны платить налоги, в том числе на имущество. Из этих Постоянно собственники имеют дело с такими понятиями, как стоимость имущества по кадастру или рыночным

Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной

22 октября 2020, 16:13У квартир есть реальная рыночная цена (по которой проводят сделки купли-продажи) и кадастровая — её устанавливает государство. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, быть меньше или больше.

Обычно она нужна для расчёта налогов. Помните, раньше квартиры продавали за 1 млн рублей, чтобы уйти от налогов?

Вот так теперь делать не получится: минимальный налог считается от кадастровой стоимости.Что такое кадастровая стоимость квартирыЭто цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает.

Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры. До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены.

Налог на имущество считался на основе именно этой суммы. В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года.

В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных . Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость.

Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: или Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной.

Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики. Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе.

Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому. К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.1.

Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку. 2. публикуют предварительные отчёты об оценке.

Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки.

Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.3.

Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда.

Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.В исключительных случаях проводят , например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.

На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат.

Давайте разбёрем основные из них.Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта.

Такой вот своеобразный «налог на роскошь». Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.

Например, при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС Если кадастровая стоимость меняласьС 1 января 2020 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись. Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги.

Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры.

Она понадобится, чтобы понять, если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости. Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей.

Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной. При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель).
При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.За любые операции с недвижимостью, которые требуют участия нотариуса, нужно заплатить нотариальные пошлины.И они, как правило, тоже подсчитываются, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Как оспорить кадастровую стоимость квартирыЕсли отчёты об оценке уже утверждены, а собственник только обнаружил, что с кадастровой оценкой квартиры что-то не так, то можно её оспорить.

Для этого есть два основания:. Например, перепутали площадь квартиры и посчитали 83 кв. м вместо 38. В такой ситуации нужно подать обращение — в учреждение, которое проводило оценку, или в МФЦ — и приложить документы на квартиру и пояснения о допущенной ошибке.Если стоимость кажется вам сильно заниженной или завышенной.

Эта процедура называется «установление рыночной стоимости».Добиться пересмотра стоимости может только тот, чьи права или обязанности она затрагивает: как правило, это собственники жилья, ведь их налог на имущество считается от кадастровой стоимости.Если ошибок не было, но вы не согласны с кадастровой стоимостью, то оспорить её можно в 1 или в 2 этапа: либо сразу пойти в суд, либо попытать счастья в специальной комиссии при Росреестре.

Если комиссия отказала в изменении стоимости, то остаётся только обжаловать этот отказ в суде.

Если кадастровую стоимость оспаривает юридическое лицо, а сама оценка проводилась по старому закону — «Об оценочной деятельности», — то поход в комиссию при Росреестре обязателен, только после отказа комиссии юридическое лицо может обратиться в суд. Если недвижимость оценивали по новым правилам, то и физические, и юридические лица вправе сразу подать судебный иск, минуя комиссию.Общий порядок , а более подробно о процедуре рассказывают на сайтах и МФЦ разных регионов.Комиссия по оспариванию В каждом регионе создаются свои комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Они называются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Состав каждой комиссии утверждается отдельно, его можно .Для подачи в комиссию нужно собрать пакет документов:Заявление.1.

Выписка о кадастровой стоимости недвижимости (её можно заказать в МФЦ бесплатно).2. Копия документов, подтверждающих права на квартиру.

Лучше всего принести свежую выписку из ЕГРН и приложить к ней документы-основания права собственности: например, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство или дарственную.4.

Отчёт об оценке. Это самый важный и большой документ, который нужно подготовить для оспаривания.

Его должен сделать независимый оценщик.

Обратите внимание: специалист обязан оценивать недвижимость на ту дату, когда была проведена кадастровая оценка, а не на ту, когда вы заказали данную процедуру. Отчёт нужно подать в электронной — на диске (да!) — и бумажной форме. При выборе оценщика смотрите на его опыт в оспаривании кадастровой стоимости.

Зачастую такие специалисты предлагают услуги по сопровождению своего отчёта в комиссии при Росреестре. Если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно отстоять свою точку зрения, воспользуйтесь ими.

А ещё хороший специалист подскажет, реально ли снизить (вряд ли вы будете повышать) и на сколько кадастровую стоимость, чтобы не доводить дело до суда, а согласовать всё с комиссией. Подать документы в комиссию при Росреестре можно лично или отправить их по почте. Сама комиссия работает : после получения заявления она отправляет документы в орган, который проводил кадастровую оценку, назначает дату рассмотрения заявления и в течение 7 рабочих дней предупреждает заявителя о дате заседания.

Заседание должно быть назначено не позднее 30 рабочих дней с даты подачи заявления.На заседание можно пойти самому, чтобы ответить на вопросы комиссии и защитить свой отчёт об оценке. Если не уверены в собственных силах, то лучше взять с собой оценщика, который подготовил отчёт и сможет быстро сориентироваться в документах.

Комиссия утверждает рыночную стоимость квартиры из отчёта или отклоняет заявление. Решение принимается сразу же, а получить его на руки можно через несколько дней.

Если решение положительное, то комиссия сама отправляет его в Росреестр, чтобы тот внёс изменения в кадастровую стоимость квартиры. Если решение отрицательное, то его можно обжаловать в суде. Для этого обязательно получить оригинал решения комиссии на руки.Важно: новая кадастровая жилья будет применяться в котором вы подали заявление об оспаривании.

Если новую кадастровую стоимость установили в 2017 году, а вы написали заявление только в январе 2018 года, то пересчёт затронет лишь 2018 год. Подготовка отчёта об оценке может занять несколько недель, поэтому тянуть с оспариванием до конца года не стоит.Оспаривание через судС судом чуть сложнее.

Для похода в суд готовятся все те же документы, но вместо заявления в комиссию нужно составить административное исковое заявление и .

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривают .

К примеру, в Москве такие споры решает Мосгорсуд. Это может быть сразу исковое заявление об установлении рыночной стоимости квартиры, а может — обжалование отказа комиссии.

Во втором случае к пакету документа нужно приложить оригинал решения.Суд принимает заявление, если оно правильно оформлено и Если документов не хватает или в исковом заявлении что-то не так, суд вправе или , тогда документы нужно исправить и подать заново.Подготовка административного искового заявления и защита интересов в суде — не самое простое дело, поэтому лучше нанять специалиста.

Юрист способен сразу составить заявление, подать его в суд и сходить на заседание. Обратите внимание: представителем в этом суде может быть т, а не любой человек, которому вы доверяете свои дела.

Будьте готовы к тому, что госорган не остановится на первой стадии, если проиграет дело, и положительное решение суда придётся защищать в апелляционной и кассационной инстанции. Но есть и хорошие новости: если первая инстанции была на вашей стороне, то решение скорее всего пройдёт и остальные инстанции.

За первые 9 месяцев 2020 года суды удовлетворяли требования по пересмотру кадастровой стоимости в 55% случаев.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя ВласоваПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости: сходства, отличия, особенности

Время чтения: 7 минутКаждый собственник жилья сталкивается с двумя непонятными величинами: кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры. Как правило, они не вызывают интереса у владельцев, пока дело не доходит до операций с недвижимостью.

Продажа, размен, уплата подоходного и имущественного налога – все это невольно заставляет обладателей квадратных метров вникать в особенности оценки недвижимости.

Учитывая важность указанных величин, нужно выяснить, что они из себя представляют. Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры.

Обе эти величины определяются в результате проведения оценки. Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться. Под (РС) понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена в результате возмездного отчуждения объекта по договору купли-продажи (ст.

3 ). Предполагается, что при таком отчуждении:

  1. стороны действуют разумно;
  2. условия продажи не являются экстренными и чрезвычайными.
  3. на рынке существует конкуренция;

Проще говоря, РС определяется исключительно условиями, существующими на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее дает приобретатель.

Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, понимается как нормативная цена, максимально приближенная к рыночной. Она определяется в результате применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях. До 2020 года действует мораторий на , но в общем виде она подлежит постоянному пересмотру каждые 3-5 лет. Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры.

Единого и однозначного ответа на данный вопрос нет. В теории КС, будучи публичным и универсальным эквивалентом РС, должна быть максимально приближена к рыночной цене.

Но несовершенство методик оценивания приводит к значительным ошибкам, результат которых – многократная разница между показателями рыночной и кадастровой стоимости.

Чтобы разобраться, почему кадастровая стоимость ниже рыночной или наоборот, предлагаем остановиться на особенностях каждого вида.

Об особенностях проведения кадастровой оценки читайте в статье ““. Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной.

Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью. Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

  1. техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;
  2. возраст строения, наличие износа и дефектов;
  3. необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.
  4. этажность, площадь, наличие ;
  5. расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений.

Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся.

Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

  1. политическая напряженность;
  2. привлекательность населенного пункта;
  3. дата, на которую производится оценка.
  4. курс валют;
  5. отдаленность от центра;
  6. сезон;

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема. Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица. О порядке определения рыночной цены читайте в материале «». Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней.

Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности. Это обусловлено тем, что КС:

  1. является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.
  2. рассчитывается , без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;
  3. не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;

Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст. 24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета.

Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным. Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки.

Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной.

РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости.

КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту. При определении КС применяются методики массового оценивания, поэтому данные показатели нет смысла сравнивать – они всегда будут отличаться друг от друга. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%.

Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся .

Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой. Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен. Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.

Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой.

Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель. Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях . Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 от 03.07.2016, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

  1. налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
  2. подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
  3. госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки.

Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной.

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости. Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату. Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

  1. обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
  2. определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.
  3. рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
  4. передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
  5. заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком.

Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость. В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели.

В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране. Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки. Массовое оценивание дает усредненные показатели стоимости в конкретных группах.

Они могут быть как занижены, так и завышены в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Таким образом, погрешность сама по себе заложена в кадастровую оценку, рассматривать ее как безошибочную нельзя. Она не учитывает особенности объектов, а потому не может быть объективной. Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено.

Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости. Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст.

24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде.

Это возможно в двух случаях:

  1. установление рыночной стоимости конкретного объекта.
  2. обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;

Итак, для необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд. Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер.

Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость – неотъемлемый атрибут сведений из .

Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий.

Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ.

Получить необходимую информацию можно даже не выходя из дома, посредством онлайн-сервисов Росреестра, в частности:

  1. ;
  2. ;
  3. ;
  4. .

Обо всех способах получения информации из ЕГРН читайте в статье «». Резюмируя сказанное, еще раз подчеркнем основные моменты:

  1. рыночной стоимостью является цена, за которую собственник вероятнее всего сможет продать объект недвижимости;
  2. если КС оказалась выше РС, закон позволяет собственникам оспаривать ее, подавая заявление в комиссию или в суд.
  3. РС является предпочтительной и используется во всех случаях, когда обязательной не установлена любая другая стоимость;
  4. кадастровая цена – публичный эквивалент рыночной стоимости, определенный по заказу региональных или местных органов власти в результате массовой оценки;
  5. КС используется для целей налогообложения и потому часто значительно завышена по сравнению с рыночной;

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Прежде чем совершать сделки покупки/продажи имущества важно разбираться в элементарных понятиях, влияющих на цену недвижимости.

Различают два вида стоимости объекта недвижимости – «КС» (ее устанавливает государство), и «РС» (реальная, по которой совершаются сделки купли-продажи). В этой статье рассмотрим чем кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной и различия между ними.

Это цена, которую устанавливает непосредственно собственник объекта. Она определяется условиями рынка и покупательскими способностями. Зависит от следующих факторов:

  1. месторасположения;
  2. площади;
  3. наличие техники;
  4. этажности и т.д.
  5. курса валюты;
  6. инфраструктуры;
  7. планировки;

Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, дома и т.п.) может как сам собственник, так и оценщик, риелтор.

При ее расчете не учитываются налоги и траты на совершение сделки.

устанавливается государством в результате проведения оценки с целью начисления налогов, оформления договора дарения, права наследования на имущество и не только. Рассчитывается исходя из следующих факторов: местоположение, площадь, тип строения. При ее расчете не берутся во внимание, например, ремонт, вид из окна.

Кадастровая стоимость земли отличается от рыночной как в большую, так и меньшую сторону. Она зависит от:

  1. экономической ситуации в стране;
  2. назначения и т.д.
  3. года постройки;
  4. площади жилья;

Окончательная сумма фиксируется в базе ЕГРН.

Эти данные открыты для всех желающих. Узнать в какую сумму оценили недвижимое имущество можно в режиме онлайн.

Это займет не больше 3-5 минут. На заметку! До 2015 года расчет налога на имущество осуществлялся с инвентаризационной цены, которая ежегодно снижалась по причине «износа» недвижимости. В 2015 году в НК были внесены поправки. Отныне налог на имущество стали рассчитывать исходя из КС. или через отделения МФЦ, РосРеестра может каждый желающий совершенно бесплатно – это открытые данные.

или через отделения МФЦ, РосРеестра может каждый желающий совершенно бесплатно – это открытые данные.

Ее оценкой и установкой занимается Росреестр.

Частота ее проведения зависит от региона проживания. можно в судебном порядке или через специальную комиссию.

Чем они отличаются? Основным различием является более развернутое определение рыночной цены. Она складывается исходя из спроса на рынке недвижимого имущества и общего состояния объекта. Второй вид оценки определяется ценовой политикой отдельно взятого региона.

На сколько отличается кадастровая стоимость от рыночной – единого ответа нет, поскольку каждая из них индивидуальна и имеет свои особенности расчета.

Первая, как правило, ниже второй. Но встречаются случаи, когда они равны, например, при оценке квартиры в доме «старых» годов построек («сталинка», «хрущевка»). Что касается взаимосвязи, то КС важна при оценке рыночной цены, но никоим образом не оказывает на нее воздействия.

Наоборот, в какой-то мере опирается на нее.

В качестве доказательства можно рассмотреть пример, когда при расчете кадастровой цены специалисты учитывают уровень цен на жилье в конкретном регионе.

Почему кадастровая стоимость отличается от рыночной, например, в сторону завышения?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+