Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Какие документы при покупке комнаты в коммунальной квартире

Какие документы при покупке комнаты в коммунальной квартире

Какие документы при покупке комнаты в коммунальной квартире

Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии

Журнал Этажи Полезные статьи January 30, 2020 02:20

Если не хватает денег на квартиру или хотите сдавать небольшое помещение в аренду, можно приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но эта сделка сложнее, чем покупка дома, студии, коттеджа и других видов жилой недвижимости. В статье расскажем, как купить комнату в общежитии или коммуналке так, чтобы не столкнуться с проблемами.

Поговорим о распространенных подводных камнях, ответим на дополнительные вопросы. Как правильно купить комнату в коммуналке: пошаговая инструкция Покупка комнаты в квартире или общежитии занимает больше времени, чем приобретение других типов недвижимости, и состоит из большего числа этапов. Используйте нашу пошаговую инструкцию, чтобы избежать проблем.

Найдите подходящую комнату

Искать ее можно на сайтах типа «Авито» или «Домофонд», на обычных объявлениях на стендах, через знакомых или друзей. Лучше всего использовать специальные сайты — там можно сразу посмотреть фотографии, почитать подробное описание от собственника, оценить главные параметры, например, площадь жилья.

При просмотре объявлений обратите внимание на то, сфотографированы ли места общего пользования — санузел, кухня, ванная, коридор.

Если нет — возможно, они находятся в плачевном состоянии.

Также оцените площадь, просмотрите фото самой комнаты, обратите внимание на местоположение, удаленность от станций метро или остановок.

Найдите 2–3 подходящих варианта и договоритесь с продавцами о просмотре.

4 yдoбныx пpилoжeния для пoиcкa нeдвижимocти

Осмотрите жилье и познакомьтесь с соседями Когда приедете на место, обратите внимание на само здание.

Если в стенах или фундаменте есть трещины, состояние подъезда удручает и неизвестно, когда здесь делали ремонт в последний раз, от покупки лучше отказаться. Возможно, этот дом скоро признают аварийным.

Если повезет, вас расселят в отдельное жилье. Если нет — могут предоставить условия еще хуже. Оцените состояние мест общего пользования: ванной комнаты, кухни, санузла и коридора.

Если там грязно, после вашего заселения ничего не изменится — придется либо терпеть, либо убирать все самостоятельно. Обязательно смотрите на соседей.

Если в общежитиях с ними можно контактировать меньше, в коммуналке вы будете обязательно сталкиваться. Поэтому познакомьтесь с ними еще до принятия решения о покупке. Например, если в соседней комнате живет алкоголик, лучше найти другой вариант — о спокойной жизни можно будет забыть.

Проверьте право собственности, наличие обременений

Все советы юриста включают в себя рекомендацию проверить наличие права собственности сразу, перед заключением предварительного соглашения. Попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН.

В ней будет указано: ❓ кто является собственником жилья — продавец, государство или вообще третьи лица; ❓ есть ли у недвижимости другие владельцы, кроме тех, кто проживает в соседних комнатах; ❓ есть ли на жилье обременения, аресты, запреты на осуществление сделок.

Если комната была приватизирована, в выписке из ЕГРН одним из долевых собственников будет числиться продавец. При этом за ним должна быть закреплена конкретная комната. Если нет, владельцем жилья будет муниципалитет.

В этом случае требуйте у продавца сначала приватизировать комнату, а потом уже продавать ее.
Если покупать неприватизированную комнату, не сможете сразу оформить право собственности.
А потом могут возникнуть проблемы с приватизацией, и вы потеряете деньги.

Наличие обременений, арестов, запретов — повод отказаться от сделки.
Такую комнату можно купить, но оформление будет намного сложней, а само жилье впоследствии может перейти к третьим лицам, например, к банку. Если продавец предоставляет выписку из ЕГРН на квартиру, в которой он указан как долевой собственник, могут возникнуть проблемы. Он передаст вам не конкретную комнату, а только долю в общей собственности, то есть могут возникнуть проблемы с соседями.
Он передаст вам не конкретную комнату, а только долю в общей собственности, то есть могут возникнуть проблемы с соседями.

А если комната выступает отдельным объектом, все в порядке. Проверьте дееспособность продавца Бывают случаи, когда покупатели оформляют право собственности, а потом теряют его, потому что продавец или его родственники заявляют, что он был недееспособным. В случае с продажей комнат такой исход очень распространен.

Чтобы обезопасить себя, попросите продавца предоставить справку о его дееспособности из психдиспансера. Она действует 1 день и может доказать, что продавец полностью осознает свои действия и отвечает за них. Для дополнительной подстраховки можно попросить его взять справку еще раз в день подписания договора купли-продажи: тогда в случае судебных споров недвижимость останется при вас.

Посмотрите, есть ли долги по коммуналке Когда решаете, стоит ли покупать комнату в коммуналке, обязательно учитывайте наличие долгов по коммунальным услугам.

Попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженности из ТСЖ, УК или ЖЭКа. Если долги есть, продавец будет обязан погасить их перед оформлением сделки. Если их нет, все нормально — можете подписывать ДКП.

Если продавец по каким-то причинам не может взять справку, попросите хотя бы квитанции. Посмотрите, сколько было оплачено денег, сравните показания в квитанции с фактическими по счетчику, посмотрите, не числится ли задолженностей. Получите отказы от собственников Главное отличие в сделках по покупке комнаты и других типов недвижимости — то, что нужно получать отказы от владельцев других комнат.

Дело в том, что они имеют право преимущественной покупки: то есть если захотят, смогут выкупить жилье до вас. Чтобы Росреестр не отклонил сделку, нужно получить отказы всех сособственников от приобретения недвижимости.

Заниматься этим должен продавец. Он должен направить всем соседям уведомление о продаже комнаты, указав ее характеристики и стоимость. Отправлять уведомления можно заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении или относить лично, но тогда нужно будет брать письменные отказы, а еще лучше — нотариально заверять их.

На принятие решения сособственникам дается 30 дней: если по истечении этого срока с момента получения письма они никак не реагируют, автоматически засчитывается отказ от права преимущественной покупки, то есть вы можете приобрести комнату. Если в комнатах проживают не собственники, продавец может попытаться выяснить их фактический адрес и послать письмо по нему.

Если сделать это невозможно, то нужно посылать письмо по адресу коммуналки: оно полежит на почте определенное время, и штамп о неполучении будет служить доказательством того, что продавец попытался уведомить остальных владельцев комнат.

Есть два нюанса. Первый: если комнаты находятся в долевой собственности, нужно получать отказы от всех владельцев.

Второй: нельзя продавать комнату по цене ниже той, которая была указана в уведомлении.

Если продавец решит сделать скидку, ему придется получать отказы повторно.

Подпишите ДКП — договор купли-продажи Когда отказы от сособственников получены, договоритесь с продавцом о дате подписания ДКП, способе передачи денег и других важных условиях.

Назначьте дату похода к нотариусу: сделки купли-продажи комнат обязательно должны быть нотариально заверены. Нотариус правильно составит договор купли-продажи, заверит его.

Продавец должен будет предоставить следующие документы: � кадастровый паспорт и технический план; � подтверждение права собственности — свидетельство старого образца или выписку из ЕГРН; � основание права собственности, например, ДКП с предыдущим владельцем или документы о вступлении в наследство; � справки из паспортного стола по форме 7 и 9 — в них должно быть указано, кто прописан в комнатах; � подтверждение отказа соседей от права покупки или их уведомления о предстоящей продаже. ДКП заключают в трех экземплярах: один остается у продавца, второй у вас, третий нужно отдать в Росреестр.

Оформите право собственности Чтобы оформить право собственности, возьмите пакет документов, который предоставил вам продавец, и свой паспорт. Оплатите государственную пошлину 2 000 ₽ и приложите к документам квитанцию. Обратитесь в Росреестр лично, если он принимает граждан в вашем городе, или через ближайшее отделение МФЦ.

Напишите заявление на регистрацию права собственности и отдайте документы.

Сотрудник выдаст расписку, в которой будет указана дата подготовки бумаг. В назначенную дату сможете забрать обратно документы и получить выписку из ЕГРН, в которой собственником будете числиться уже вы.

Покупка комнаты в общежитии: подводные камни Как и в других типах сделок, здесь есть свои нюансы.

Подводные камни при покупке комнаты в коммунальной квартире или общежитии следующие: ❗ Несовершеннолетние собственники. Если владельцем или одним из собственников другой комнаты выступает несовершеннолетнее лицо, обязательно нужно взять разрешение на продажу в органах опеки. Без этого сделка не пройдет в Росреестре или ее могут оспорить в дальнейшем.
Без этого сделка не пройдет в Росреестре или ее могут оспорить в дальнейшем.

Если несовершеннолетних собственников несколько, нужно брать разрешение органов опеки для каждого из них. Также нужно обращаться в опеку, если несовершеннолетнее лицо — долевой собственник комнаты, которую вам продают. ❗ Долги по коммунальным услугам.

Если продавец предоставил вместо справки квитанцию, в которой указан только он, возможно, есть долги по остальным комнатам.

В этом случае управляющая компания, товарищество собственников жилья или другая форма управления многоквартирным домом может инициировать отключение воды, газа или света — в зависимости от того, по каким ресурсам есть долг.

В результате пострадают все жители коммуналки или общежития.

Поэтому перед покупкой обязательно удостоверьтесь, что долгов нет. ❗ Необходимое согласие супругов. Если одна из комнат была куплена в браке, при этом собственником числится только один супруг, обязательно нужно взять нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга.

Без этого сделку могут не провести в Росреестре, или супруг позднее может оспорить ее в суде. ❗ Продажа неприватизированного жилья.

Неприватизированное жилье покупать не стоит — об этом мы говорили выше.

Но здесь есть один нюанс: комната может быть приватизирована через суд. Позднее второй участник процесса может оспорить судебное решение и вернуть себе право собственности. Например, если продавец получил решение суда, оформил комнату в собственность и сразу продал ее вам, позднее вы можете лишиться недвижимости.

Поэтому уточняйте, как именно продавец приватизировал жилье. ❗ Покупка совместной, долевой собственности. Комната может выступать как обособленный объект права, то есть отдельная недвижимость, и как долевая, совместная собственность. В первом случае вы получаете конкретную выделенную комнату, во втором — лишь часть от общего имущества.
В первом случае вы получаете конкретную выделенную комнату, во втором — лишь часть от общего имущества. Чем отличается доля в квартире от комнаты?

Тем, что комната будет вашей личной собственностью, она имеет определенные границы и площадь. А доля — понятие несколько абстрактное: вы будете иметь право проживания, но в случае споров вам могут выделить, например, только часть большой комнаты. То есть лучше покупать выделенную комнату, которая зарегистрирована в Росреестре как отдельный объект недвижимости.

❗ Оставшиеся прописанными люди. Согласно закону, продавец должен выписать всех, кто проживает в комнате, перед продажей. Но бывает, что регистрацию прекращают без участия жильцов, например, если они пропали без вести или отбывают наказание в местах лишения свободы.

Если продавец выпишет таких жильцов, они могут восстановить прописку по возвращению и потребовать право на проживание в комнате вместе с вами.

Поэтому уточните, не возникнет ли проблем: спросите, оформит ли продавец всем выписанным из комнаты другую регистрацию.

Ответы на дополнительные вопросы Можно ли купить комнату в ипотеку Теоретически да.

Фактически получить займ на покупку комнаты сложнее по сравнению с квартирой, домом, коттеджем и другими типами недвижимости. Дело в том, что банки неохотно оформляют ипотеку на комнаты.

Во многих кредитных организациях действуют определенные условия: например, дом должен быть построен позднее 1970 года и не иметь деревянных перекрытий. Если дом возведен раньше или имеет деревянные перекрытия, в займе откажут.

Как купить комнату в ипотеку, какие документы нужны и как будет проходить сама процедура, зависит от банка.

Обратитесь в выбранную организацию, чтобы получить список нужных бумаг и оценить условия ипотечного кредитования. Можно ли купить комнату на материнский капитал Материнский капитал — мера государственной поддержки для семей, которые родили второго или последующих детей.

Деньги капитала можно направить в том числе на покупку жилья.

Теоретически можно использовать материнский капитал для покупки комнаты. Но есть важные условия: � комната должна быть выделена, то есть числиться отдельным объектом недвижимости в Росреестре; � условия проживания в комнате должны соответствовать требованиям органов опеки; � если в квартире не выделенные комнаты, а доли, то в результате сделки вы должны будете получить весь объект недвижимости, то есть скупить все доли; � продавец получит деньги с опозданием, после регистрации вашего права собственности на недвижимость в Росреестре.

Как выделить комнату в квартире для продажи Мы уже рассказывали, выделенная комната в квартире — что это такое. Если вы решили продать одну из комнат, то можете сделать ее отдельной недвижимостью или продать долю.

Если выделять конкретную комнату, то нужно сначала обратиться в БТИ с запросом о возможности проведения такой процедуры.

Специалист приедет, осмотрит недвижимость. Если даст разрешение, нужно будет оформить кадастровый паспорт и технический план на комнату, а затем зарегистрировать ее как отдельный объект недвижимости в Росреестре. Потом можно будет продавать жилье по стандартной процедуре.

Можно сразу продать определенную долю в имуществе, например, ⅓ в трехкомнатной квартире.

В этом случае за покупателем не будет закреплена конкретная комната, он будет иметь право пользоваться имуществом вместе с вами. Закрепить комнату можно, если составить порядок пользования и согласовать его с покупателем. Либо выделить комнату по взаимному соглашению сторон так, как мы рассказывали выше.

Можно ли продать комнату в квартире без согласия соседей Теоретически да.

Если соседей слишком много или нет возможности их найти, либо просто продавец не хочет ждать 30 дней, можно найти способ оформить сделку сразу. Самое распространенное решение — оформить договор дарения.

В этом случае собственники остальных комнат никак не могут повлиять на передачу прав.

Но есть нюанс: по договору дарения недвижимость передается безвозмездно, то есть без оплаты.

Если заплатить за комнату, сделку могут признать ничтожной, то есть совершенной для прикрытия другой сделки, и аннулировать. Другой возможный вариант — оформление займа с залогом.

Сначала вы подписываете с продавцом договор о займе, в качестве залога в котором выступает комната. А потом — добровольное соглашение о передаче комнаты в собственность.

Но такую сделку тоже могут аннулировать. Лучше не искать лазеек в законодательстве, а оформить все по закону. Так у вас гарантированно не будет проблем.

Купить комнату в общежитии или коммуналке сложнее и дольше, чем отдельное жилье. Но если соблюдать инструкцию и проверять необходимые документы, вы легко оформите сделку без проблем в будущем.

А если не хотите тратить время на покупку и желаете получить гарантии финансовой безопасности, обратитесь к юристу и риэлтору.

Как купить комнату в квартире, коммуналке или общежитии

5 февраля 2020Покупка комнаты – это прекрасная инвестиция, которая позволяет, выражаясь военным языком, занять плацдарм и со временем выкупить остальные комнаты.

А если такой вариант не пройдет – то можно ведь не только купить комнату, но и продать ее потом, обеспечив своим инвестициям сохранность и использовав их для покупки полноценного жилья.Сделка по приобретению комнаты кажется более простой, чем покупка квартиры, но разница в размерах не означает правовой простоты.

Здесь столько же тонкостей, сколько и в покупке других видов недвижимости, и верный вариант можно отыскать, только если быть в курсе этих особенностей.Рынок комнат предлагает заинтересованному покупателю три основных варианта: купить комнату можно в квартире, а можно – в коммуналке или в общежитии. И каждый вариант, помимо особенностей юридического характера, отличается и своими возможностями – степенью обособленности, расположением удобств и кухни и числом соседей.Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,С формальной точки зрения, купить комнату в квартире или купить саму квартиру – это практически одно и то же. Но отличия есть, и они очень важны.Во-первых, даже если в квартире не проживает абсолютно никто, это вовсе не означает, что и прописанных в ней тоже нет.

Надо выяснить точно и однозначно, сколько этих прописавшихся и кто они.Во-вторых, предложение по покупке комнаты может быть выставлено на условиях ее приобретения как доли, и в материальном плане эта доля может быть не выделена никак. В этом случае, если нотариально не удостоверен порядок, в котором эта комната использована – это жилье может стать очень ненадежным приобретением.В-третьих, если предлагаемая доля составляет одну двадцать пятую или даже меньше – с таким приобретением лучше не связываться совсем: продать ее трудно, а прописаться там часто невозможно, потому как число прописавшихся до вас уже запредельно большое.Во избежание сложностей и недоразумений, до покупки следует выяснить такие моменты, как:

  1. точное число прописанных,
  2. наличие твердого порядка пользования санузлом, кухней и прочими помещениями общего пользования;
  3. наличие у собственника выписки из Росреестра, хотя можно попробовать и самостоятельно ее получить.
  4. наличие порядка, в соответствии с которым между сожителями распределяются коммунальные платежи, причем нужно знать – устный ли это порядок или есть бумажное его закрепление.
  5. наличие графика уборки и его фактического соблюдения;

Если вы все-таки твердо намерены купить комнату в квартире, то сделать нужно следующее:

  1. совместно со всеми, кто проживает в квартире, определить порядок пользования санузлом, кухней и всеми другими помещениями общего пользования, затем записать все это на бумаге и у нотариуса зарегистрировать;
  2. обеспечить себе отдельный счет на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться пропорционально доле комнаты в квартире. Это тоже приписывается в соглашении и тоже заверяется у нотариуса.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,Многие из тех, кто посчитал комнату в квартире неприемлемой, обращают свое внимание на коммуналки – может быть, там проблем меньше?

И тут их ожидает разочарование, потому что все с точностью до наоборот, и вот почему:

  1. Для комнаты, которая досталась владельцу по наследству, нужно твердо убедиться, что абсолютно все потенциальные наследники от нее отказались – иначе они могут без труда оспорить ваше приобретение и вернуть имущество себе.
  2. Если комнатой владеет несовершеннолетний или недееспособный – и без того непростая покупка такой комнаты усложняется еще на порядок, ведь для этого потребуется согласие попечителей и опекунов.
  3. Комната в коммуналке может с юридической точки зрения быть и долей в квартире, и отдельной недвижимостью. Различить их можно по свидетельству о праве собственности, ведь у отдельной недвижимости указывается номер комнаты, а у доли – только владелец и величина его доли. Решение купить комнату будет разумным, только если она является конкретной частью жилого имущества, а при покупке можно будет заключить соглашение о порядке ее использования с указанием конкретно принадлежащей именно вам комнаты.
  4. Перед тем, как купить комнату, нужно точно знать, сколько там прописанных, а также выяснить точное число проживающих в ней, возможное стремление собственников-соседей к улучшению собственных жилищных условий, а также способы и основания пользования общим имуществом. И очень важным делом будет выяснение, все ли собственники выразили твердый отказ от предложенного им выкупа, ведь законным ваше приобретение будет только на одинаковых условиях с теми, которые предложили соседи.
  5. Предлагаемая серая продажа посредством договора дарения должна отметаться сразу – это незаконный вариант, который потом нетрудно оспорить в судебной инстанции, и комната вернется изначальному собственнику, а вам вместо возврата денег будет начислен неплохой штраф.
  6. Часть коммуналки может быть муниципальной, и в такой квартире могут жить не только собственники, но и наниматели госжилья. Чтобы купить такую комнату, потребуется выданный жилищной комиссией при администрации отказ от покупки этой самой комнаты.
  7. Если комната не стала собственностью продающей стороны – ее нельзя купить совсем, ее можно только обменять.

Всегда полезно помнить, что общение с соседями позволяет узнать много интересного о собственнике комнаты и о прошлом этого помещения. Полезные сведения способна предоставить и развернутая выписка из Росреестра, которая расскажет обо всех перипетиях бытия этой комнаты.

При — это обязательный юридический документ, который потребуют юристы покупателя с собственника комнаты.Идея купить комнату в общежитии аналогична варианту коммуналки, и нужно учесть все «коммунальные» тонкости. А в дополнение к ним полезно знать еще две особенности «общажного» варианта.Во-первых, до того, как купить комнату в общежитии, нужно удостовериться в том, что статус этой комнаты аналогичен статусу квартиры. Если это так, в ее паспорте будут указаны ее технические характеристики, а в свидетельстве о будет указана конкретная жилплощадь.Во-вторых, число сособственников у такой комнаты просто не поддается разумному подсчету, поэтому шансы на то, что удастся получить отказ от права преимущественной покупки, равны твердому нулю.

И по этой же причине на такую комнату ни одна банковская структура не предоставит ипотеку.Все перечисленные нюансы, особенности и тонкости должны продемонстрировать простой факт: идея купить комнату сопряжена с преодолением немалых трудностей, требует затрат времени и сил, а также внимательного отношения к юридическим мелочам. Поэтому почти единственный вариант сделать такое приобретение без удручающих последствий – это участие в процессе покупки грамотного , который подскажет, где могут быть недоработки, где – мошенничество, а где – чрезмерный риск.Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, порядок, правила, особенности

Статус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами. Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья.

Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей. Коммуналки могут принадлежать гражданам на праве собственности, либо находиться в соц. найме. В первом случае согласие соседей на отчуждение прав не требуется, даже если покупателем будет совершенно постороннее лицо.

Продавцу лишь придется соблюсти уведомительный порядок продажи, обеспечить другим жильцам возможность преимущественного выкупа. Если же комната находится в муниципальной собственности, т.е. не приватизирована, наниматель не вправе распоряжаться правами.

определяет, что при продаже объекта в коммунальных квартирах нужно учитывать правила преимущественного выкупа другими собственниками. Эти нормы содержатся в , распространяются на случаи распоряжения долевой собственности. Продавцу нужно соблюсти следующие правила:

  1. нельзя менять стоимость продаваемого объекта после направления уведомления, так как это может нарушить интересы других собственников, повлечь признание сделки недействительной.
  2. уведомить владельцев всех остальных комнат в коммуналке о предстоящей сделке, указать цену по договору;

Если один или несколько соседей воспользуются правом преимущественного выкупа, на последующих этапах сделки они будут являться покупателями.

Справка! Если собственником продаваемой комнаты является один гражданин, сделку можно провести без нотариуса. Если жилплощадью владеет два и более дольщика, то в Росреестре зарегистрируют переход прав только после удостоверения в нотариальной конторе. Также при продаже комнаты нужно учитывать нормы СК РФ и ГК РФ в части защиты прав детей.

Если собственник несовершеннолетний, для реализации сделки нужно получить согласие органа опеки. Для этого необходимо подтвердить, что имущественные интересы ребенка соблюдены, т.е. на него уже приобретена другая недвижимость, либо родители дают гарантию ее покупки после получения денег.

Специалисты опеки дадут согласие, если приобретаемая недвижимость будет не хуже по степени благоустройства и не меньше по площади, чем комната в коммуналке. Найти покупателя на коммунальную жилплощадь достаточно сложно.

Это связано со специальным статусом общего имущества квартиры. Оно будет принадлежать всем собственникам, пропорционально их долям в общей площади коммуналки. Обычно вариант с приобретением комнат рассматривается как начальный этап для дальнейшего улучшения жилищных условий.

Алгоритм действий для продажи комнаты состоит из следующих этапов:

  1. согласование условий сделки, в том числе цены по договору купли-продажи;
  2. подготовка письменного уведомления с указанием цены сделки, вручение документа остальным собственникам или направления заказным письмом.
  3. подготовка проекта договора, так как его положения нужно учесть при уведомлении других жильцов коммуналки;
  4. поиск покупателя – самостоятельно и без посредников, либо через агентства недвижимости;

Скачать Эта предварительная стадия является общей для всех вариантов продажи комнаты. Дальнейшее развитие событий зависит от того, как отреагируют остальные жильцы коммуналки на полученное уведомление. В законе указан срок, в течение которого нужно дать ответ — не менее одного месяца.

Нельзя умышленно завышать или занижать цену продаваемого объекта в уведомлении. Если такой факт станет известен иным лицам, сделку можно легко оспорить через суд.

В этом случае действует норма о возврате сторонами всего полученного по сделке. Если все остальные жильцы дали письменный отказ от преимущественного права выкупа, либо не ответили в разумный срок, можно подписывать договор с первоначальным покупателем. Если продается комната без долей, можно сразу обращаться в Росреестре или МФЦ для регистрации сделки.

Если на объект установлена долевая собственность, нужно представить договор для проверки и удостоверения в нотариальную контору. Нотариус проверит не только законность сделки, но и соблюдение уведомительного порядка по ГК РФ.

Завершающим этапом продажи комнаты в коммунальной квартире будет регистрация перехода прав. Направить документы в Росреестр обязан нотариус, заверявший договор.

В некоторых регионах нотариальные конторы могут не иметь технической возможности для подачи документов на электронную регистрацию.

Поэтому участники сделки могут сами пройти эту процедуру.

Для этого нужно:

  1. подготовить документы, заполнить заявление о государственной регистрации;
  2. сдать документы, получить расписку с указанием идентификационного номера и даты выдачи готовых бланков;
  3. обратиться в любое учреждение МФЦ или непосредственно в Росреестр;
  4. после завершения регистрационных действий получить выписку ЕГРН, договор с отметкой Росреестра.
  5. оплатить госпошлину 2000 руб. (если покупателей несколько, они могут распределить эту сумму пропорционально приобретаемым долям);

Внимание!

Согласно , надлежащим правоустанавливающим документом на любую недвижимость является выписка ЕГРН. Именно получение этого бланка подтверждает, что сделка завершена успешно, а Росреестр зарегистрировал переход прав. Указанная выше пошаговая инструкция будет незначительно отличаться для случаев продажи комнаты в общей совместной собственности.

Если объект был приобретен совместно супругами, они могут продать его с обоюдного согласия и одновременно. Чтобы продать часть жилплощади нужно предварительно выделить долю в общем праве (по соглашению или через суд).

Также при продаже любой недвижимости, приобретенной в период брака, нужно получить нотариальное согласие второго супруга. Основным документом для совершения сделки с недвижимостью является договор. Продавец заключит его с первоначальным покупателем, либо с жильцами квартиры, которые используют право преимущественного выкупа.

Если на объект будет сразу несколько претендентов из числа собственников коммуналки, они могут получить равные доли или определить единого покупателя путем предложения более высокой цены.

Кроме договора, для продажи могут понадобиться следующие бланки и формы:

  1. письменное уведомление других жильцов, их отказы на преимущественный выкуп.
  2. правоустанавливающий документ на комнату (выписка ЕГРН, договор по предыдущей сделке или , свидетельство о праве и т.д.);
  3. нотариальное согласие супруга (при сделке с имуществом, нажитым в браке);
  4. согласие органа опеки (для продажи объекта, принадлежащего ребенку);
  5. документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта, свидетельства о рождении);
  6. нотариальная доверенность, если интересы продавца или покупателя представляет иное лицо;

Скачать Дополнительные документы могут потребоваться, если покупка осуществляется с использованием средств МСК, банковских кредитов. Граждане смогут быстро продать жилплощадь в коммуналке, если будут соблюдены правила преимущественного приобретения права собственности на продаваемый объект, а также сбора подтверждающих бумаг. Полезная статья 5 Автор статьиДипломированный, практикующий юрист.

Окончила МГЮА по специальности «Правоведение». Прошла курс магистратуры, получив специальность «Юрист». Специалист в области решения вопросов, связанных с имуществом: признание права на недвижимое имущество, признании незаконными сделок с имуществом, раздел имущества, имущественные права и обязанности.Написано статей48 Похожие публикации Рубрики

  1. (41)
  2. (47)
  3. (56)
  4. (39)
  5. (46)
  6. (82)

Популярные статьи

Право на налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку, доступное.

19.09.2019

Приватизация квартиры в 2020 году: cуть процедуры, основные правила,отдельные случаи. 11.01.2020

Условия для продажи доли в квартире. Пошаговая инструкция, перечень документов.

21.10.2019

Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  • Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).
  • Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  • Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  • Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно.

    Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного.

    Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

  • Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  • Общие ванная комната, туалет и кухня.

    Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.

  • Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников ().

Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами , согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли.

Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е.

на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Возможно, вам также стоит прочитать: Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  • Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  • Заключить договор купли-продажи.
  • Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  • В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  • Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  1. справка о прописанных в квартире жильцах;
  2. нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  3. согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).
  4. справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  5. техническая и кадастровая документация на жилье;
  6. документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно . Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте .

Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  1. конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  2. цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  3. паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  4. предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  5. порядок проведения расчетов;
  6. ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  7. условия расторжения договора;
  8. дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  • Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  • Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.
  • Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.

Читайте также «» Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

  • В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли () – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

  • Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года ().

    В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка ().

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок.

Этот факт подтверждается и , в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «».

Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом.

Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу. Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика.

Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость.

Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость.

Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком.

Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+