Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Трудовое право - Как работают черные риэлторы при продаже

Как работают черные риэлторы при продаже

Как работают черные риэлторы при продаже

Мошенничества, совершаемые «черными» риэлторами

→ «Черными» риэлторами называют людей, которые занимаются сделками купли-продажи недвижимости мошенническим путем. Их цель — отобрать квартиру у законного владельца с целью перепродажи.

Большинство способов мошенничества, описанных в данном разделе сайта, можно отнести к тем, которые используются «черными» риэлторами.

Однако наиболее часто мошенники работают по двум следующим схемам:

  1. Сделки совершаются по доверенности.
  2. Люди, как правило, сами подписывают все документы в присутствии «черными» риэлторов. Если в будущем возникнет спор о законности такой сделки, то пострадавшим продавцам будет нечего предъявить, кроме договора купли-продажи с собственной подписью и расписки в том, что деньги получены. Нередко «черные» риэлторы вводят в заблуждение отнють не безграмотных людей, называясь представителями какого-либо .

Эти две схемы имеют общий специфический почерк: они реализуются без оформления договоров. Поэтому впоследствии мошенникам невозможно предъявить претензии.

В качестве объектов, с которыми любят работать черные риэлторы, выбираются одинокие пожилые люди или одинокие граждане, злоупотребляющие алкоголем, наркоманы, инвалиды, просто доверчивые люди. Им предлагают погасить долги за квартплату, дать денег на житье, но с условием — обязательное переселение из квартиры.

Людей, относящихся к этим группам, могут напоить, уговорить, обмануть, войдя в доверие, привезти к нотариусу, где человек вполне может подписать доверенность на право распоряжения его недвижимостью.

Обычно в этом случае, нотариус находится в преступном сговоре с мошенниками. В последствии это жилье продается.

Хозяин остается без денег и квартиры. Количество подобных преступлений с каждым годом увеличивается.

Это связано с повышением цен на недвижимость, с бумом в строительстве, и с ажиотажем на вторичном рынке жилья. Для достижения большего эффекта возможно применение психотропных средств. После совершения сделки уже бывших собственников квартир вывозят в отдаленные районы, где взамен утраченных квартир им предоставляются откровенно деревянные коробки, малопригодные для жилья.

Реальная стоимость таких домов многократно завышается. Известны случаи, когда для того, чтобы заставить человека подписать доверенность, его похищали, вывозили за город и отдавали в рабство цыганам. Людей изматывали физическим трудом, запугивали, били, унижали и угрожали.

Параллельно их продолжали спаивать до такого состояния, что они уже ничего не соображали и не понимали, что от них хотели. Это продолжалось до тех пор пока, человек не подписывал доверенность на продажу своей квартиры. Не редки случай, когда «черные» риэлторы завладевали квартирами клиентов путем использования психиатрической больницы.

Преступники отбирают у людей квартиры, а если жертва сопротивлялась, ее увозили в местную психушку и насильственно удерживали там, накачивая ее транквилизаторами.

Бандиты предпочитали иметь дело с представителями самых незащищенных социальных групп. Обещая гражданам погасить их задолженности по оплате за квартиру и коммунальные услуги мошенники могут предложить им осуществить неравноценный обмен.

В качестве компенсации гражданам предлагают выплатить крупную сумму в долларах. Обманутых граждан переселяют в жилье, непригодное для проживания, а их благоустроенные квартиры продают другим клиентам.

В качестве клиентов для этого вида мошенничества подбираются опустившиеся и спившиеся люди, а также граждане, которые в силу сложившихся обстоятельств оказываются за чертой жизни.

Мошенники для поиска подходящих клиентов заводят хорошие отношения с сотрудниками абонентских отделов, где им за определенную плату предоставляют информацию о злостных неплательщиках и должниках.

Чтобы обманутые граждане не обращались с заявлениями в органы прокуратуры они могут подвергаться психологическому давлению и запугиванию. Для того, чтобы мошенничество с жильем проходило более слаженно в преступные группы иногда включают представителей многих нужных профессий. Так в одну из таких групп входили около десяти человек: риэлторы, работники БТИ, бойцы преступной группировки, ее лидер, сотрудники правоохранительных органов, в том числе работники подразделения по делам несовершеннолетних.

Мошенники обвели вокруг пальца семейство с пятью несовершеннолетними детьми. Семья, о которой идет речь, жила более чем скромно. Отец зарабатывал очень мало, немного попивал, мама за детьми присматривала.

А тут им обещали просторный дом и приусадебное хозяйство в придачу.

Вот и клюнули на предложение «черных» риэлторов. В результате чего те из двухкомнатной, хоть и тесноватой, но городской квартиры, очутились в полусгнившей развалюхе в одном из глухих пригородных районов. Одна из схем, по которой действуют «черные» риэлторы называется «доверчивый покупатель».

Мошенники находят знакомого, желающего купить дом, и предлагают ему свои услуги по поиску подходящего жилья. Затем начинают под различными предлогами тянуть с него средства. Для этого покупателю говорят, что подходящий дом уже найден и теперь нужны деньги на оформление документов, на выселение продавца и на что-нибудь еще.

Для этого покупателю говорят, что подходящий дом уже найден и теперь нужны деньги на оформление документов, на выселение продавца и на что-нибудь еще. Мошенник, которому дают деньги, может даже выдать расписку, в которой он не напишет истинную цель на что должны пойти деньги, а укажет, что деньги взяты в долг. Доверчивому покупателю могут показать чужой дом, когда в нем отсутствует его ничего не подозревающий хозяин.

Когда все возможные деньги с обманутого покупателя уже вытянуты, мошенник либо исчезает, либо говорит покупателю, что со сделкой, к сожалению, ничего не получилось.

Чтобы не попасть в ситуацию, названную «доверчивый покупатель», расписку в выдаче денег необходимо заверить у нотариуса. В расписке следует обязательно указать для чего выдаются деньги. Постарайтесь, чтобы в момент передачи денег были свидетели.

Еще одна схема, по которой работают «черные» риэлторы: один из мошенников прописывается в квартиру, в которой проживают неблагополучные в социальном плане люди. Далее мошенники погашают их задолженность по квартирной плате, поят и кормят хозяев. Затем обманным путем заставляют их сменить свое жилье на дом в живописном месте.

Желающих мошенники вывозили в одно из сел, где им показывали хороший кирпичный дом, куда люди могли переехать в любое время, как только продадут свою квартиру. Однако после сделки обманутых людей заселяли в совершенно другие дома, которые имели старый и обветшалый вид. При задержании этих мошенников у них был обнаружен солидный список должников целого района, длительное время не оплачивавших коммунальные услуги.

Их адреса, фамилии и номера телефонов занимали несколько страниц формата А4.

Судя по всему это был список потенциальных жертв мошенников.

Самым страшным в действиях «черными» риэлторов является то, что все их действия законны, документы оформляются должным образом и суд не может отменить сделку, которую провернули мошенники.

За людьми, которых в качестве своих объектов выбирают «черные» риэлторы, нужен контроль, и чем больше они будут под контролем, тем меньше вероятность того, что к ним кто-то придет, напоит, похитит и подсунет для подписи какие-то бумаги. При возникновении подозрения, что кто-то из ваших близких может стать объектом внимания мошенников можно сделать следующее: например, прописаться к нему, так как это не даст возможности осуществлять какие-либо сделки с квартирой без вашего согласия, либо заранее подготовить документы на наследство, чтобы в случае возникновения определенных обстоятельств всегда можно было в суде обжаловать любую сделку.

Нельзя также оставлять без внимания вопрос погашения задолженности по оплате за квартиру и коммунальные услуги.

Для мошенников это является одним из первых сигналов о появившейся жертве, так как они собирают информацию о злостных неплательщиках. В один прекрасный день мошенники могут прийти к жертве под видом судебных приставов, помахать какой-нибудь красной книжечкой и сказать, что из-за задолженности они отбирают квартиру за накопившиеся долги.

После них приходят добрые дяди, которые говорят, что они знают о существующей проблеме и готовы погасить долг. По мнению компетентного эксперта, чтобы избежать столкновения с «черными» риэлторами ни в коем случае не следует поддаваться на уговоры дальних родственников или малознакомых доброжелателей и не подписывать никаких бумаг: доверенностей, дарственных, завещаний.

Нельзя также соглашаться на равноценный обмен с доплатой, пожизненное содержание.

Человек, который поддался на уговоры мошенников и подписал один из этих документов или согласился на переезд, оказывается в лучшем случае в какой-нибудь лачуге на окраине дальнего села или просто выброшенным на улице.

В худшем случае человек пропадает бесследно. Поэтому не проводите сделку самостоятельно. Любую сделку с жильем лучше всего осуществлять с помощью , имеющего прочную деловую репутацию, и квалифицированного юриста, стоящего на страже ваших интересов.

Для противодействия таким криминальным явлениям как «черные» риэлторы необходимо на государственном уровне издать четкие и конкретные законы, позволяющие однозначно истолковывать риэлторскую деятельность.

Долевой шантаж: как чёрные риелторы скупают метры и терроризируют жильцов

14.03.2016 00:04 , 28465 На днях стало известно о задержании в Москве банды чёрных риелторов, которые подселились в квартиру к пенсионерке и пытались выжить женщину с принадлежащей ей жилплощади.

Родственники женщины продали свою долю в квартире посторонним людям. Вселившаяся пара выбрасывала её вещи, меняла замки, сознательно шумела, пока пенсионерке не пришлось съехать из квартиры к дочери.

Однако случай привлёк внимание полицейских — и вот против подозреваемых возбуждено уголовное дело.

Подобных случаев — десятки, но далеко не всегда жертвам удаётся даже просто привлечь внимание полиции.

Вопрос-ответ Представители движения против рейдерства «Мой дом. Против квартирного рейдерства» подготовили доклад на имя президента, в котором подробно изложили проблемы, с которыми столкнулись жертвы таких чёрных схем, и механизмы, которые позволяют этим схемам работать в современной России.

Один из авторов доклада Елена Евсеева перечисляет десятки случаев рейдерства, жертвы которых так и не смогли получить помощи от сотрудников правоохранительных органов. «Москвичку Марию Абрамову рейдеры, купившие комнату в коммунальной квартире, где у неё была неприватизированная комната, упекли в сумасшедший дом.

А там врачи спросили: она согласна приватизировать свою комнату и продать кому нужно?

Только после согласия её выписали.

Мы сейчас вынуждены её просто-напросто спрятать.

Рейдеры выселить её так и не смогли, зато подселили к ней многодетную семью из Таджикистана. Эти люди вели себя агрессивно и даже избили женщину — выбиты зубы, сотрясение мозга, всё зафиксировано в медицинских документах. Но полиция уголовное дело возбуждать не стала» — рассказывает Елена Евсеева.

Статья по теме Типичная история выглядит так: у квартиры несколько собственников, членов одной семьи, которые её приватизировали или купили по единому договору, а потом определили в ней свои доли и получили в Росреестре свидетельства о собственности на долю в праве на эту квартиру. Если отношения между ними не очень хорошие, одна из сторон там не живёт и не особо заинтересована в благополучии остальных проживающих.

Поэтому предпочитает получить деньги, быстро продав свою долю в квартире — и тут находятся желающие, которые выкупают иногда всю долю, а иногда — просто несколько квадратных метров. И начинают действовать. Либо вынуждают проживающего в квартире продать свою долю за бесценок, либо предлагают купить их долю, естественно, по цене в разы превышающей рыночную.

«Практически никогда долю в квартире не покупают законопослушные люди — только те, кто заинтересован в получении прибыли путём создания невыносимых условий для совладельцев — квартирные рейдеры»

— считает Елена Евсеева. По словам Елены, движению известно о более чем трёхстах случаях только по Москве.

Есть большие группы пострадавших из Красноярска, Санкт-Петербурга, звонят жертвы квартирных рейдеров из Иваново. Популярна схема и в городе-герое Волгограде. Два года назад Ирина Сенина из Волжского узнала, что бывшая свекровь незаконно сначала подарила, а затем продала свою долю в их совместной двухкомнатной квартире.
Два года назад Ирина Сенина из Волжского узнала, что бывшая свекровь незаконно сначала подарила, а затем продала свою долю в их совместной двухкомнатной квартире.

С тех пор жизнь Ирины превратилась в бесконечный круговорот судебных тяжб и нескончаемую войну с новой соседкой. Сейчас все жильцы злополучной квартиры в новом судебном процессе.

Соседка пытается вселиться, а Ирина — доказать, что сделка дарения была всего лишь прикрытием, чтобы лишить её права выплатить денежную компенсацию свекрови по стоимости её доли согласно закону. О том, что свекровь сначала подарила 1/10 доли от своей третей части в двухкомнатной квартире панельной пятиэтажки, а затем продала оставшиеся квадратные метры, Ирина узнала случайно. Говорит, свекровь ей внятно никогда не предлагала выкупить у неё долю и разойтись по-человечески.

«Я предлагала ей жить вместе, но она отказалась, — вспоминает Ирина Сенина.

— С тех пор, как умер муж, мы с ней практически не общались. А тут вдруг внезапно такое!». Как оказалось, новая хозяйка квадратных метров, риелтор — достаточно предприимчивая особа.

Бизнес с приобретением долей в квартирах она давно поставила на поток. С помощью социальных сетей Ирине удалось найти и других пострадавших от махинаций новой соседки.

Оказалось, риелтор в ходе своей деятельности не гнушалась ничем — ни долями в малогабаритных квартирах, ни даже крохотными квадратными метрами в общежитиях.

Таким образом, сначала приняв в дар, а затем выкупив оставшуюся часть, ей удалось заполучить ¼ комнаты в общежитии, где уже жила семья Юлии Дмитриевой.

«Наша жизнь превратилась в ад, — вспоминает девушка. — Она нам постоянно звонила, вваливалась к нам в квартиру по ночам с незнакомыми людьми. А у меня маленький ребенок, ещё с нами в этой комнате жили мама и младший брат».

Не выдержав прессинга риелтора, Дмитриевы сдались и уступили.

Они за бесценок продали свою долю, а сами переехали в другое общежитие с ещё меньшим метражом и худшими условиями. Когда мы узнали об этой истории и пообщались с пострадавшими, мы решили, что органы прокуратуры просто обязаны предпринять все возможные действия, чтобы встать на сторону несчастных пострадавших.

На личном приёме в ведомстве мы сообщили обо всех фактах и были готовы предоставить любые записи, доказывающие неправомерность таких, мягко говоря, «методов» работы волжского риелтора. Но в органах правопорядка нам ответили, что состава преступления в действиях гражданки, которая кошмарит семьи по несколько лет, попросту нет. «Это такой бизнес. Чего вы удивляетесь?

— ответили нам. — Никакого мошенничества нет».

Статья по теме На нет, как говорится и суда нет. Поэтому людям, попавшим в лапы к таким «законопослушным» риелторам, приходится выкарабкиваться самим.

И у Ирины это пока получается. На каждое противоправное действие она пишет заявление в полицию, по максимум привлекает свидетелей и всегда держит при себе диктофон.

Но кто знает, сколько ещё семей с тех пор предприимчивая бизнесвумен вынудила продать, обменять или подарить свои доли в квартирах? «Понимаете, главная проблема в чём — у нас люди с юридическим образованием не могут отличить материальный объект от нематериального.

Ведь рынок недвижимости — это рынок товаров с индивидуально-определёнными характеристиками, у которых есть кадастровый номер, на плане БТИ обозначены границы расположения, прописана площадь, а не дробь. Поэтому у нас на рынке вращаются эти непонятные доли в праве на квартиру, а Росреестр регистрирует подобные дробные незаключённые сделки» — объясняет Елена Евсеева, основатель движения «Мой дом.

Против квартирного рейдерства», тоже жертва чёрных риелторов. Её долю в квартире продал бывший муж — с тех пор эти метры несколько раз меняли собственника, и вот уже некая семья мелкого банкира из пяти человек пытается вселиться в квартиру Елены, хотя у них в собственности есть несколько квартир.

Статья по теме Авторы доклада, который подготовило движение против рейдерства, отмечают: «В законе отсутствует такая форма договора продажи недвижимости, как продажа доли в праве на квартиру или дом (см.

статьи 549-558 Гражданского кодекса).

Продать можно только квартиру, часть квартиры, дом, часть дома. То есть выделенный в натуре фрагмент недвижимости, имеющий кадастровый номер, границы, площадь, являющийся самостоятельным объектом недвижимости. Такими характеристиками обладают только комнаты в коммунальных квартирах, имеющие кадастровый номер и границы, в том числе на плане БТИ, или квартира».

Но чёрные риелторы умудряются покупать не выделенные в натуре фрагменты квартир — а некие условные доли, обозначенные дробью, то есть покупают или получают в дар дробь.

В случае с пострадавшими из Волгограда — для того, чтобы превратить жизнь хозяев квартиры в кошмар и убедить их дёшево продать принадлежащую им жилплощадь, риелтору достаточно было выкупить всего сотую долю, которая соответствует паре квадратов.

Что это за метры? Где они находятся?

Как на них начисляется квартплата? Как ведётся хозяйство? Непонятно. Тем не менее сделку умудрились зарегистрировать в Росреестре. А ведь регистрация права собственности в Росреестре, оказывающем государственную услугу, — это подтверждение государством права на долю. «Жилая площадь — это специфическое имущество, оно имеет чётко выраженное функциональное назначение — для проживания людей, — объясняет депутат Мосгордумы Александр Семенников, плотно занимающийся проблемой квартирного рейдерства.

«Жилая площадь — это специфическое имущество, оно имеет чётко выраженное функциональное назначение — для проживания людей, — объясняет депутат Мосгордумы Александр Семенников, плотно занимающийся проблемой квартирного рейдерства. — Если это назначение не реализуемо, то его использование становится в некоторых случаях просто опасным, так как используется в криминальных целях — „чёрные риелторы“ могут владеть десятками микродолей в квартирах».

«Из анализа ответов Росреестра и Минэкономразвития следует, что сотрудники данных ведомств считают предметом договора размер доли, то есть дробь, а не недвижимость с её индивидуальными характеристиками, как указано в законе, — объясняет Елена Евсеева. — При регистрации собственности на долю в праве на квартиру руководствуются исключительно пунктом 2 статьи 246 ГК РФ, хотя далее в статье 247 ГК РФ, сказано, что при невозможности выдела доли в натуре раздел имущества происходит путём денежной компенсации выделяющемуся сособственнику остальными совладельцами общей долевой собственности».

Статья по теме На деле же собственники квартиры часто даже не знают, что родственник, который владел правом на квартиру, продал долю совершенно посторонним лицам. И крайне удивляются, увидев на пороге новых собственников, которые приехали заселяться.

Вопрос: куда? Где находятся купленная ими микродоля в три метра? В последние несколько лет полиция и суды всё чаще пытаются встать на сторону пострадавших — против чёрных риелторов возбуждаются дела, суды отказывают рейдерам во вселении.

Но чёрные риелторы оспаривают решения суда, перепродают свои доли другим мошенникам, вновь регистрируя право собственности на долю в Росреестре — и для собственников начинается новый круговорот проблем.

«Все эти схемы расползлись по всей стране, к нам едет поток иногородних банд, среди которых встречаются и полные отморозки, которые избивают людей, хозяев квартир. Звонила мне активистка движения, юрист, занималась делом: женщину избили и вышвырнули из однокомнатной квартиры. Моя знакомая — юрист и бывший прокурор — начала её защищать, её тоже избили, разбили стёкла в автомобиле, начались угрозы в адрес её семьи, где четверо несовершеннолетних детей» — рассказывает Елена Евсеева.

Статья по теме Депутат Александр Семенников неоднократно сообщал правоохранительным органам о действиях московских «чёрных риелторов». По некоторым обращениям есть положительный результат.

Так, летом Гагаринский суд поставил точку в деле Ларисы Дреминой.

Бывший муж продал долю в квартире некой пенсионерке, а та, в свою очередь, предоставила её в безвозмездное пользование группе разнорабочих из Чечни.

Те заселились в квартиру Ларисы и её детей и начали угрожать расправой, если она не продаст свои две трети «двушки» за миллион рублей (цена для Москвы совсем не рыночная). Ларисе пришлось покинуть квартиру и скитаться по друзьям.

Вмешались полицейские — в итоге обнаружили целую банду «выживальщиков», то есть людей, профессионально выживающих собственников из их квартир.

Среди участников банды был и экс-сотрудник полиции. Организатор преступного сообщества даже давал в интернете консультации другим квартирным рейдерам — как максимально быстро и эффективно довести жильцов и завладеть их жилплощадью. Лариса — далеко не первая жертва банды.

После этого ГУВД по Москве заявило о создании рабочей группы по вопросам квартирного рейдерства. «Но у них тоже есть свои трудности — они могут отслеживать и бороться с рейдерами по новым открывающимся делам, но по старым, а их множество, трудно собирать доказательную базу. Ведь очень сложно доказать именно факт принуждения к совершению сделки, — говорит Александр Семенников.

— Как я вижу пути решения проблемы квартирного рейдерства? Я считаю, что оборот долей возможен, но только если эти доли выделены в натуре, то есть если собственники заключили соглашение, что кому принадлежит, на каких условиях будут проживать. Как сейчас делят имущество супруги?

По стандартному механизму гражданского разбирательства: сначала они сами пытаются разобраться, кому что, если согласия нет, то идут в суд и просят разделить. То же самое должно быть при разделе квартир между собственниками.

Но для этого нужны поправки в Жилищный и Гражданский кодекс Российской федерации. В 2011 году группа депутатов во главе с председателем Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым уже предлагала такой закон, но он не получил одобрения правительства, которое заняло ультралиберальную позицию — право собственности не должно ограничиваться. В итоге закон не прошёл».

Статья по теме В августе прошлого года в Государственную Думу внесли законопроект, усложняющий механизм сделок с долевой собственностью — его автор, депутат Виталий Золочевский, предложил привлекать в качестве арбитра при таких сделках суд.

По его мнению, суд должен будет решать, имеет ли право один из участников долевой собственности перепродать свою долю посторонним лицам. Также депутат предложил увеличить срок преимущественного права выкупа до года — то есть продавец доли должен первым делом предложить её совладельцам квартиры, а у них будет год на то, чтобы найти нужную сумму и приобрести долю.

Этот проект даже не преодолел первого чтения и был возвращён автору со ссылкой на третью часть статьи 104 Конституции РФ: такой законопроект может быть внесён только при наличии заключения Правительства Российской Федерации.

Почему? Потому что обязательное обращение в суд для распоряжения имуществом предполагает выплату государственной пошлины, пошлина является налоговым платежом, а законопроекты о введении налогов не допускаются к рассмотрению без заключения правительства.

Елена Евсеева, в свою очередь, считает, что дело не в законах.

«Ведь закон и так не позволяет продавать либо дарить долю постороннему лицу, у которого нет своей доли в собственности на квартиру, только совладельцу! По закону, совладелец, который хочет разделить собственность, должен обратиться в суд за денежной компенсацией за свою долю от других совладельцев или по согласию выставить всю квартиру на продажу и разделить средства согласно долям. Проблема в правоприменении и в нарушении законов Росреестром, судами, в бездействии прокуратуры и полиции, в правовой безграмотности нотариусов.

Квартирные рейдеры — исполнители, только верхушка коррупционной схемы грабежа граждан, мелких собственников своих квартир».

“Черные риэлторы” и покупка квартиры – как не остаться и без денег, и без квартиры при покупке недвижимости

7 мая 2020 В данной статье мы рассмотрим основные методы работы “черных” риелторов и как защититься от них.

При продаже/покупке квартиры и не только.Маша и Денис – успешная семья. 15 лет они мотались по съемным квартирам, и вот наконец накопили достаточно денег для покупки своей. Своего нового родового гнездышка, нового дома.

Тщательно выбирали место, чтобы вид из окна, и инфраструктура – и вот он идеальный вариант. Новоселье, праздник, гости…но недолго праздник длился.

Уже на следующий день, на пороге квартиры – непонятный сутулый мужичок с сотрудниками полиции. На квартире оказалось скрытое обременение, и сделку признают недействительной – и семья Маши и Дениса теряют и деньги, которые они копили 15 лет тяжелым трудом на эту квартиру, и саму квартиру. И ничего тут уже не сделаешь – суд в таких ситуациях 100% встает на сторону недееспособного бывшего собственника, а деньги уже выведены, и требовать их не с кого – продавцы, как правило, тоже подставные лица.- Первая группа – это лица с ограниченной дееспособностью, либо иначе уязвимые – пенсионеры, инвалиды, сильно пьющие, недавно пережившие горе или семью в процессе вступления в наследство.

Злоумышленники втираются к ним в доверие, лестью или угрозами получают контроль над данными лицами и их жилплощадью, и далее продают их квартиры. Такие сделки имеют высокий шанс быть признанными недействительными, если недееспособный продавец вдруг “опомнится”, сам или с подачи родственников.- Поэтому вторая группа риска — это вполне нормальные, здоровые, работающие люди, решившие приобрести недвижимость. Приобретая такую квартиру с “скрытым сюрпризом” люди в итоге останутся и без денег (которые исчезают как правило сразу после сделки), и без квартиры (которая будет отчуждена у них после нескольких месяцев или лет судов).- Схемы действия черных риэлторов всегда достаточно сложны и эти люди являются хорошими психологами, человеку далекому от сферы недвижимости распознать их практически невозможно.1.

Отчуждение квартиры, купленной у лиц группы повышенного риска. Схема проста – берется квартира недееспособного лица (состоящего на учете наркомана, пенсионера и т.д.), и несколько раз перепродается. В итоге, на первый взгляд покупаемая квартира и продавцы – чистые. Ничего не подозревающие покупатели успешно приобретают квартиру, въезжают и начинают обживаться в ней…И тут объявляется предыдущий собственник, который оказывается инвалидом/недееспособным пенсионером/состоящим на учете наркоманом.
Ничего не подозревающие покупатели успешно приобретают квартиру, въезжают и начинают обживаться в ней…И тут объявляется предыдущий собственник, который оказывается инвалидом/недееспособным пенсионером/состоящим на учете наркоманом. Он находится под контролем черных риэлторов/в доле.

Ранее, квартира была перепродана якобы без его согласия. Он подает в суд, и в подобных ситуациях суд почти в 100% случаев встает на сторону недееспособного бывшего владельца. Сделка признается недействительной, и покупатели теряют и квартиру, и деньги.2.

Арендованная квартира и подложный паспорт.Данная схема часто используется при продаже дорогостоящих квартир, т.к.

сопряжена с большими затратами и риском для мошенников. Арендуется квартира, для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные с которой впоследствии используются для изготовления поддельного документа.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и идут на сделку.

Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. Итог аналогичен предыдущей ситуации – сделка признается недействительной, и покупатель остается без денег и без квартиры – возврат денежных средств требовать просто не у кого.3. Мошенничество с наследством и долямиСтоит быть предельно осторожными при покупке квартир недавнего наследства, так как подобные ситуации – идеальная среда для мошенников.
Мошенничество с наследством и долямиСтоит быть предельно осторожными при покупке квартир недавнего наследства, так как подобные ситуации – идеальная среда для мошенников.

Во-первых, могут возникнуть проблемы с определением вменяемости наследодатели на момент написания завещания.

Во-вторых, даже по прошествии 6 месяцев и успешно вступлении в наследство, велика вероятность, что объявятся другие родственники и потребуют своей доли или всей квартиры.Доли – отдельная тема.

Любая квартира, имеющая более одного собственника, находится в группе риска. Приобрести долю в квартире, может быть заманчивым предложением – фактически, получить свою жилплощадь за половину или менее стоимости “целой” квартиры. Проблема – то что владелец другой доли может отказаться продавать свою часть, и начать создавать проблемы.

Даже владея 1/10 квартиры, человек имеет право на доступ в нее. И не только для себя. Мрачные истории про 35 чеченцев, которые вселяются в квартиру по “запросу” владельца одной из долей и, формально ничего не нарушая, превращают жизнь новых жильцов в ад наяву — э то, увы, суровая реальность долевой собственности. Лучший совет – избегать покупки квартир с несколькими собственниками как огня.

Проблема тут также в том, что наличие вторых собственников может быть скрыто продавцом при сделке – для этого нужно поднимать в том числе архивные документы на квартиру – процесс небыстрый.-Проводить детальную проверку истории недвижимости. Запрашивать документы не только на текущих владельцев, но на всю историю квартиры с момента приватизации.

Тщательно изучать все сделки совершенные с квартирой начиная с 90-х годов или даже ранее – в некоторых случаях, срок исковой давности не применяется.-Проверять личности продавцов.Не стесняться задавать даже довольно “личные’ вопросы – помните, речь идет о Ваших деньгах, и очень больших деньгах. Понятия такта, уместности, скромности – тут просто неприменимы априори.- Покупать квартиру в ипотеку, даже если можете позволить полную сумму. Риски связанные с вашей платежеспособностью обеспечиваются самой квартирой.

Поэтому банк не заинтересован в покупке Вами недвижимости с сомнительной историей.

Да, придется переплатить сумму % ставки, но это малая плата в сравнении с возможностью потерять всё.

Тут главное подобрать ипотеку с выгодными условиями.

Подбором программ ипотеки для конкретных случаев и запросов занимается -Довериться профессионаламАгентов по недвижимости, риэлторов, сегодня модно считать лишними в сделках с недвижимостью – как же, зачем услуги посредника, комиссию платить кому-то и т.д. Но, факт в том, что агенты по недвижимости официальных агентств, входящих в Гильдию Риэлторов – например – “Иоффе и Партнёры”, имеют за плечами многолетний опыт подобных сделок, и легко раскусят подобные мошенничества – знают, какие документы запросить и когда, и как распознать по ним проблемную квартиру.

Отдать небольшой % в виде комиссии профессионалу, который возьмет большую часть работы по обеспечению сделки на себя, или делать всё самостоятельно и остаться и без денег, и без квартиры из-за скрытых обременений которые непрофессионал просто не сможет распознать? Выбор за Вами. Эксперты Центра Недвижимости и Права “Иоффе и Партнёры “ всегда готовы помочь или просто проконсультировать вас по любым вопросам связанным с недвижимостью в г. Владимире и области — просто и мы свяжемся с Вами!-

Признаки чёрного риэлтора

23 декабря 2020

  1. Чёрными риэлторами, становятся люди, у которых нет жизненных принципов. Ими движет лишь жажда наживы любой ценой. Попасть на такого риэлтора можно легко, поэтому давайте попробуем разобрать их признаки.
  2. Их цель, это войти к вам в доверие и «подружившись», лишить вас недвижимости, а потом пропасть. Если вы их потом встретите на улице, они сделают вид, что не знакомы с вами. Адреса работы и проживания окажутся выдуманными. Звонить им будет бесполезно.
  3. К сожалению, обнаружить, что вы работаете с чёрным риэлтором можно только постфактум. Риэлтор, это профессия, которая подразумевает в первую очередь знания азов психологии и умение общаться с людьми на одной волне.
  1. Риэлтор прекрасно умеет слушать людей, собирать и анализировать информацию из вашей беседы.

    Поэтому, даже если вы с ним на одной волне, это не повод откровенничать и давать ему лишнюю информацию.

    Поводом задуматься, заставят попытки риэлтора выведать у вас информацию личного характера.

    Семейные проблемы его волновать не должны. Для сделки это не нужно.

  2. Запомните что это не ваш близкий друг, а профессионал, нанятый вами, для помощи в покупке или продаже вашей недвижимости.

  3. Я уже говорил, что главная цель-получение денег.

    Поэтому, всё, что касается оплаты работы риэлтора, стоит слушать внимательно. Риэлтор будет придумывать поводы, для получения ваших денег до оказания своих услуг и будет делать это настойчиво и под разными причинами.

  1. Подписать, непосредственно с риэлтором, можно только Договор оказания услуг.

    Все остальные документы, при купле-продаже недвижимости, оформляются непосредственно со всеми участниками сделки. Подписав бумаги, «Потому что это будет нужно для проведения сделки» вы можете подвергнуть себя и вашу собственность большой опасности.

    Также он предложит выписать на него Доверенность для получения от вашего имени необходимых документов, для того что бы избавить вас от хлопот. Если есть сомнения, то лучше собрать документы самостоятельно.

Вам понравилась квартира или дом, а цена на него высокая и риэлтор, якобы сбивая на него цену, срочно просит аванс, пока тот не передумал. Может даже написать вам расписку с фальшивыми данными.

После этого, вы его больше не увидите а телефон будет недоступен.

Также может после сделки и получения денег из ячейки, предложить подбросить его до дома. Как правило, после сделки, к риэлтору устанавливается хорошее отношение и доверие, поэтому и здесь нужно быть бдительным. Ведь риэлтор, отлично знает место и время, когда вы появитесь с деньгами и куда и как, потом отправитесь.

Информация всегда была дороже денег, вот и думайте. Схем отъёма денег у человека, продавшего свою собственность и получившего наличные деньги, больше чем вы думаете.

Как правило, при реализации таких схем, риэлтор работает с подельником или группой лиц.

  1. На сегодняшний день, в сфере недвижимости, у нас в стране присутствует хаос и нет чёткой законодательной базы, регулирующая деятельность риэлторов, поэтому говорить о правовой защите граждан, довольно сложно. Есть, конечно 159 статья УКРФ, которая предусматривает ответственность за совершение мошеннических действий, где понимается хищение чужого имущества путём обмана или злоупотребление доверием. На практике, суды завалены такими делами и даже если следственные органы соберут всю доказательную базу и отправят дело в суд, то адвокат мошенника, легко добьется оправдательного приговора своему подзащитному.
  2. Такие схемы в основном проводят с собственниками, злоупотребляющих алкоголем или просто доверчивых людей.
  3. Поэтому, будьте предельно внимательны при проведении с недвижимостью, а при малейших сомнений в риэлторе, немедленно останавливайте процесс сделки.
  4. А лучший совет, найдите себе хорошего . Это не так сложно. Ведь у вас наверняка есть «свой» парикмахер или стоматолог. А чем ваша недвижимость хуже?

Черные риэлторы: как они «работают»?

Мнение эксперта В любой сфере человеческой деятельности есть потайное дно.

Ниша недвижимости и риэлторских услуг не исключение: здесь есть свои черные «специалисты». Какими методами действуют мошенники, и как их распознать?

Об этом мы поговорим сегодня с генеральным директором агентства «Горжилфонд», Ладой Николаевной Дмитриевой.

Лада Николаевна Дмитриева А.А.: – Лада Николаевна, кто такие «черные риэлторы»? – Не существует «черных риэлторов», существуют настоящие бандиты и мошенники.

Просто они специализируются на аферах с недвижимостью. Именно поэтому народ их назвал «Черные риэлторы». И задачи у них тоже другие: обманным путем получить деньги с клиента, или «отжать» у кого-либо его жилье, или, еще хуже, просто лишить кого-либо и денег, и жилья, и, возможно, жизни.

Страшное дело…. По статистике, из 100% заключенных сделок расторгаются около 8 процентов. Именно за такими сделками стоят так называемые черные риэлторы. В числе подобных сделок – махинации с документами по купле-продаже жилья, продажа коммерческой недвижимости под видом жилой и многое другое.

Но сегодня мы поговорим о мошенничестве в сфере аренды жилья. А.А.: – А вы встречали настоящего «черного риэлтора»?

– Недвижимость – очень лакомый кусочек для мошенников всех мастей.

Нечистоплотных людей привлекает мысль о легких деньгах. Тем более, когда деньги серьезные. Я не сталкивалась с «черными риэлторами» лично, но некоторые из наших клиентов приходили к нам, уже имея за плечами печальный опыт общения с мошенниками.

А.А.: – Как действуют черные риэлторы? – О, методов «работы» у них очень много! Один из самых распространённых – продажа ложной или устаревшей информации.

Итак, вы хотите снять квартиру. Приходите в агентство, вас встречает милый улыбчивый молодой человек.

Вы озвучиваете ваши пожелания по расположению квартиры, ценовому сегменту, количеству комнат, развитости инфраструктуры района. Молодой человек все это записывает, берет с вас 5-7 тысяч рублей и гарантирует: база агентства огромная и уникальная, в ближайшее время вам подберут 8-10 идеально подходящих вариантов.

Уже на следующий день молодой человек перезванивает вам и диктует несколько номеров телефонов.

Вы радостно звоните и с ужасом понимаете: все эти квартиры сданы. А, значит, придется выкладывать несколько тысяч еще раз.

В чем подвох? В том, что никакой базы у этого «агентства» нет. Все номера телефонов взяты из газет и с сайтов недвижимости. То есть изначально находились в абсолютно свободном доступе.

А.А.: – И люди готовы платить во второй раз за несколько номеров телефонов?

– Увы, да. Потому что совершенно не ожидают обмана.

А.А.: – А есть ли более сложные методы развода «черных риэлторов»?

– Конечно. Второй метод более серьезный, но не менее частый. Итак, вы решили снять квартиру – но не идете в агентство, а шерстите сайты типа Авито.

А выбор жилья там огромный! И, что самое невероятное, в глаза бросаются роскошные квартиры и дома за совсем смешные деньги – 15-20 тысяч рублей в месяц. Вы срочно звоните автору объявления, задаете массу вопросов и убеждаетесь: квартира существует на самом деле, она сдается, с ценой риэлтор не ошибся. Вам назначают встречу в этот же день возле дома, в котором сдается квартира.

С собой необходимо иметь деньги.

Вы приходите вовремя, вас вновь встречает улыбчивый молодой человек. Вы решаете договориться обо всем на берегу и сразу отдаете риэлтору деньги за его услуги. А затем – внезапный телефонный звонок, молодому человеку срочно нужно бежать, поэтому квартиру он покажет вам не прямо сейчас, а через пару часиков.

Естественно, ни через пару часов, ни на следующий день молодой человек ничего вам не показывает. А.А.: – Ну, деньги за просмотр невелики. – Невелики. Но и встреч таких в день у черного риэлтора может быть 5, а может и 10.

Он ведь легок на подъем. Есть более серьезная вариация той схемы, что я описала выше.

Вот там человек теряет серьезные деньги. А.А.: – Расскажите нам, что и как происходит?

– Начало абсолютно то же самое: Авито, невероятно низкие цены на роскошные квартиры, встреча с улыбчивым молодым человеком.

Вы заходите в квартиру, убеждаетесь в ее реальности. И да, она, действительно, восхитительная – просторная, с дизайнерским ремонтом!

Вас все устраивает, риэлтора тоже.

Он предлагает прямо сейчас произвести обмен «Деньги – ключи от квартиры», и вы с радостью соглашаетесь.

Вносите оплату сразу за два-три месяца+за услуги риэлтора.

Риэлтор уходит, вы остаетесь.

А на следующий день приходит человек, и выясняются интересные, но очень неприятные факты: «риэлтор» снимал квартиру буквально на сутки, а перед вами – настоящий хозяин. Естественно, никто не вернет вам десятков тысяч рублей, которые вы отдали мошеннику. Да и самого мошенника уже не найти – номер отключен, имя, скорее всего, было не настоящим.

А.А.: – Лада Николаевна, неужели невозможно защититься от «чёрных риэлторов»?

– Конечно, можно. Но делать это придется своими силами. ✔ Прежде всего, изучите среднюю «температуру по палате» – цену за квартиры, отвечающие вашим требованиям. Если в вашем округе двухкомнатные квартиры в спальных районах стоят 40-45 тысяч, цена в 25-28 тысяч должна не просто насторожить.

Она кричит: «За мной стоит ложь!».

Как вариант – квартира и цена реальные, но дом находится в аварийном состоянии и предназначен под снос – а это тоже мошенничество. ✔ Ни в коем случае не отдавайте деньги ДО того, как получите ключи от квартиры.

✔ Настаивайте на встрече с хозяином, проверяйте документы риэлтора и хозяина. ✔ Не отдавайте деньги без заключения договора.

Не поддавайтесь на «Ну, все же честно, устный договор – тоже договор». Нет договора – нет денег. ✔ Внимательно смотрите на риэлтора. Бегают глаза, потеют руки, торопится, значит, нервничает, что-то скрывает от вас.

✔ И самое главное: мониторьте рынок риэлторских услуг.

Обращайтесь только в проверенные агентства. Мы так долго находимся на рынке недвижимости, что ни на что не променяем репутацию и доброе имя агентства «ГорЖилФонд». Мы любим наших клиентов и переживаем за каждого.

– Спасибо большое за полезную информацию, Лада Николаевна!

Уважаемые читатели! Не поддавайтесь на обман, будьте внимательны. И вы обязательно найдете квартиру вашей мечты!

Беседу провела журналист Анна Алекберова

Пять схем квартирных мошенников: как не попасться на удочку черных риелторов

Лина Давыдова 11:15 31.01.2019 В новом выпуске программы «Специальный репортаж» мы расскажем, как работают квартирные рейдеры, кто им помогает и как не попасться к ним на крючок. © Фото: pixabay По официальной статистике МВД РФ, каждая 15-я сделка на рынке недвижимости имеет признаки мошенничества.

То есть семь человек из 100, продавая свое жилье, рискуют остаться ни с чем. По данным координаторов общественного движения «Мой дом против квартирного рейдерства», в год только в Москве совершается несколько сотен захватов квартир. Для отъема чужого имущества мошенники используют самые изощренные методы.

Чаще всего черные риелторы применяют пять схем. Самая простая схема отъема квартиры — «Работник ЖКХ». Мошенники с помощью своих информаторов узнают адреса пожилых собственников и приходят к ним под видом сотрудников ЖКХ или ремонтных служб.

Потерпевшим предлагается подписать документы о согласии на проведение в подъезде внепланового ремонта или срочную замену коммуникаций. На деле же пожилые люди подписывают доверенности на продажу собственного жилья.

Вторая схема отъема квартиры носит циничное название «Охранник мумии».

Черные риелторы дожидаются, пока люди умрут, и подменяют их на живых сообщников.

Пока человек числится живым, рейдеры продают квартиру. Третья схема — «Беспокойный сосед». Она применяется, если жертва отличается крепким здоровьем.

Жертвами такого мошенничества, как правило, становятся семьи, где отношения между родственниками натянутые. Рейдеры с удовольствием пользуются семейными неурядицами, выкупив у одного из владельцев принадлежащие ему квадратные метры. Затем мошенники подселяют постороннего человека, который создает невыносимые условия для других собственников.

Чувствуя безысходность, люди расстаются с квартирой за копейки. Еще несколько лет назад долевое мошенничество было самым распространенным в нашей стране.

Но в 2016 году был принят закон

«О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

, ограничивший права распоряжения долями. Согласно ему все сделки по продаже долей должны оформляться строго с привлечением нотариуса. Кроме того, продать долю в квартире невозможно без согласия других собственников.

Причем совладельцы имеют первоочередное право выкупа.

Однако рейдеры и здесь находят лазейки.

Все чаще в подобных случаях мошенники используют скрытую форму продажи — через официальною процедуру дарения. Затаивший обиду родственник может оформить дарственную на нужного рейдерам человека.

А предупреждать об этом дольщика он по закону не обязан. Деньги за подобную аферу продавец, как правило, получает от мошенников черным налом.

Если к собственнику нельзя применить ни одну из вышеописанных схем, то в арсенале рейдеров найдутся и другие методы. Например, в отношении владельца недвижимости можно применить силовое давление.

На собственников оказывают колоссальный прессинг, вынуждая их покинуть свое жилье. Пятая схема черных риелторов разработана специально для владельцев элитного и очень дорогого жилья.

Мошенники могут изобразить высокопоставленных чиновников, отставных генералов и даже сотрудников спецслужб.

Они втираются в доверие и обещают помочь с продажей квартиры по самой выгодной цене.

Черные риелторы требуют ксерокопию доверенности на продажу, которую якобы покупателю нужно предъявить в банке для ипотеки. Казалось бы, это всего лишь бумажка, которая ни к чему не обязывает. Но в руках мошенников даже эта бумажка может лишить человека недвижимости.

Все вышеперечисленные схемы мошенничества были использованы черными риелторами для обмана героев нового выпуска «Специального репортажа». Кому-то из них удалось отстоять свою недвижимость, а кто-то остался без жилья. Как работают квартирные рейдеры, кто им помогает и как не попасться к ним на крючок?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+