Договор коммерческого найма жилого помещения
Понятие договора коммерческого найма жилого помещенияПо договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).Отличие коммерческого найма от социального найма:
- коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
- договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности.
Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п.
Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.Юридическая природа договора коммерческого найма:
- возмездный;
- срочный.
- консенсуальный;
- двусторонний;
Он должен быть заключен в письменной форме (ст.
674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.Стороны договора коммерческого найма:1) наймодатель;Наймодатель — собственник жилого помещения (управомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может относиться к любому жилищному фонду:
- муниципальному.
- государственному,
- частному,
По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.2) наниматель.В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.
Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд.
V «Правил пользования жилыми помещениями», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым помещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников.
Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоянно проживающих вместе с ним гражданах».Закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое число жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.
Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч.
2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.
Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.Объект договора коммерческого найма:
- в многоквартирных домах — не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).
- квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п.
«такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья»
. Содержание и исполнение договора коммерческого наймаДоговор коммерческого найма может заключаться на срок, не превышающий пять лет.
Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).
Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещенияНаймодатель обязан
- обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома (ст. 676 ГК).
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
- передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п.
3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещенияНаниматель обязан
- использовать жилое помещение только для проживания,
- обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором),
- своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья.Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граждан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором.
Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им.
Так, согласно ст. 685 ГК с согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст.
72 ЖК).В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя).
В любом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде.
2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).Обязательственные отношения из договора коммерческого наймаОбязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отношениями собственности на арендованное имущество.По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые его условия, если только при этом не произойдет нарушения императивных норм закона.
Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст.
684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещенияДоговорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:
- по одностороннему решению нанимателя;
- по требованию любой из сторон (в судебном порядке).
- по истечении срока действия договора;
Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли.
По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора.
Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.Принципы расторжения договора коммерческого найма:
- Принцип ограничения вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
- Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).
- Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймодателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
- в случае аварийного состояния помещения (п.
3 ст. 687 ГК).
Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
- нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст.
687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора.
Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз.
2 п. 2 ст. 687 ГК).Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение.
На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.
0 1.9285714285714 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Rating: ( 0 Rating ) Joomla SEF URLs by ArtioКатегории
Нормативные правовые акты в Российской Федерации
- Статьи
- Политика конфиденциальности
- Соглашение об использовании cookie-файлов
- Пользовательское соглашение
Следите за новостями в нашей группе
- Общие вопросы
- Понятия
- Учеба
Коммерческий наем жилья
Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.Осуществляется посредством составления договора , в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору или по .Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений.
В этом числе может оказаться так же жильё:
- признанное бесхозным;
- добровольно переданное владельцем.
- из числа ;
Освободившиеся квартиры, которые не запланированы в качестве объектов для передачи очередникам, ставятся на баланс городской администрации или администрации населённого пункта и могут участвовать в коммерческой деятельности.Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.Содержание:По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу.
Существуют и иные существенные сходства и различия.Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории (ЖФ) РФ.В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.Главное отличие заключается в безвозмездности процедуры перехода прав по договору социального найма, в то время как коммерческий договор предусматривает взимание соразмерной платы с проживающих.
Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.Граждане, состоящие на очереди для получения социального жилья, вправе, но не обязаны получать квартиры на данных условиях.В отношении к иным претендентам на получение из числа заинтересованных лиц, не состоящих на очереди на получение жилья, очередники имеют приоритет, но при условии, что они выходят из числа очередников и утрачивают право на приобретение помещения в качестве нуждающихся лиц.Такие условия не регламентированы, но правомерны. Они складываются в большинстве регионов РФ и санкционированы местным законодательством.При этом не допускается принуждение очередников к выбору в пользу обозначенных условий.
Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Данный вид имущественных отношений не допускает . Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. ).Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа.
Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него.
Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см.
).Пролонгация же осуществима:
- при продлении действия соглашением на установленный срок;
- автоматически – при отсутствии прекращения действия.
Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:
- Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.
- Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам.
Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и .
Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:
- право выкупа.
- разрешение на регистрацию;
- допустимость ;
- время и место составления;
Далее следуют положения, составленные из пунктов и подпунктов, в которых подробно санкционируются юридические отношения контрагентов. В их числе:
- Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
- Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.
- Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
- Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
- Права и обязанности контрагентов.
- Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
- Сроки действия договора.
В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор .Переход права следует обеспечить актом приёма передачи, условия проведения которого требуется зафиксировать отдельным пунктом в соответствующем положении.Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.Получатели помещения в данном случае имеют приоритет.
С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает.
В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда. Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин. После трёх месяцев, если лица не съехали, допускается подача искового заявления с ходатайством о расторжении договора и выселении.Выселить жильцов без решения суда нельзя.
Исключение составляют случаи, когда граждане и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта.
Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 (п.1) ГК РФ.
Последние новости по теме статьи
- Август 30, 2021 Как отказаться от материнского капитала
- Август 31, 2021 Прохождение экспертизы проектной документации градостроительный кодекс
- Август 29, 2021 Какие вариенты малого бизнеса с нуля
- Август 31, 2021 Количество смертей вв авариях за 2021
- Август 30, 2021 Зачисление текущего платежа при наличии пени
- Август 30, 2021 Почему подорожала оплата за воду в декабре